شاید هیچ چیز به اندازه ابهام در هزینه های مدیریت پیمان کارفرمایان را از شروع یک پروژه ساختمانی نمی‌ترساند. در روش مدیریت پیمان (Management Contracting)، اگرچه ادعا می‌شود که شفاف‌ترین روش ساخت است، اما سوالات مالی زیادی ذهن مالک را درگیر می‌کند: «دقیقاً بابت چه چیزهایی باید پول بدهم؟»، «سهم مدیر پیمان از خرید مصالح چقدر است؟» و «تهِ حساب پروژه چقدر برایم تمام می‌شود؟». در این مقاله، ماشین‌حساب را برمی‌داریم و تمام هزینه‌ها، درصدها و کسورات پنهان و آشکار مدیریت پیمان را در سال ۱۴۰۴ بررسی می‌کنیم.

ساختار هزینه‌ها در مدیریت پیمان؛ پول شما کجا خرج می‌شود؟

وقتی وارد قرارداد مدیریت پیمان می‌شوید، اولین نگرانی این است که “آیا این چاه ویل هزینه‌ها ته دارد؟”. برخلاف قراردادهای سنتی که پیمانکار یک عدد کلی می‌دهد، در اینجا شما با سیلی از فاکتورها و صورت‌هزینه‌ها روبرو هستید. شناخت دقیق اینکه کدام هزینه وظیفه شماست و کدام یک باید از جیب مدیر پیمان برود، مرز باریک بین یک پروژه سودده و یک ضرر هنگفت است. در این بخش، کالبدشکافی می‌کنیم که هر ریال پرداختی شما دقیقاً کجا می‌نشیند.

تفکیک هزینه‌های مستقیم (Direct Costs) و غیرمستقیم

در قرارداد مدیریت پیمان، شما به عنوان کارفرما با دو دسته هزینه روبرو هستید. دسته اول هزینه‌های مستقیم اجرایی است که مستقیماً صرف پروژه می‌شود؛ مثل خرید میلگرد، بتن، دستمزد بنا و جوشکار. این هزینه‌ها با فاکتور رسمی و تایید مدیر پیمان، مستقیماً از حساب تنخواه شما پرداخت می‌شود.
دسته دوم، هزینه‌های بالاسری و غیرمستقیم است. برخلاف پیمانکاری سنتی که این هزینه‌ها در دلِ قیمت‌های پیشنهادی پنهان می‌شود، در مدیریت پیمان همه چیز شفاف است. هزینه‌هایی مثل غذای کارگران، ایاب و ذهاب، سوخت ماشین‌آلات و تجهیز کارگاه (کانکس، حصارکشی) معمولاً به عهده کارفرماست، مگر اینکه در شرایط خصوصی قرارداد توافق دیگری شده باشد.

هزینه‌های دفتر مرکزی و سربار؛ سهم مدیر پیمان یا کارفرما؟

یک مرز باریک وجود دارد: هزینه‌های کارگاه با کارفرماست، اما هزینه‌های دفتر مرکزی شرکت مدیریت پیمان با خود مدیر است. یعنی حقوق منشی، اجاره دفتر شرکت، و هزینه‌های بازاریابی مدیر پیمان نباید از جیب کارفرما پرداخت شود. اما حقوق سرپرست کارگاه مقیم و نگهبان پروژه که دائماً در محل کار هستند، جزو هزینه‌های مستقیم پروژه محسوب شده و با کارفرماست. تفکیک دقیق این موارد در قرارداد، جلوی اختلافات بزرگ را می‌گیرد.

هزینه‌های پنهان در قراردادهای مدیریت پیمان که باید بدانید

علاوه بر مصالح و دستمزد، ردیف‌های هزینه‌ای دیگری هم وجود دارد که نباید فراموش کنید:

• هزینه‌های آزمایشگاهی: تست خاک، جوش و بتن.
• هزینه‌های دولتی: عوارض شهرداری، انشعابات آب و برق و گاز، و هزینه‌های نظام مهندسی.
• بیمه مسئولیت مدنی: بیمه کردن کارگاه در برابر حوادث که هزینه آن با کارفرماست.
  مدیر پیمان وظیفه دارد لیست این هزینه‌ها را از روز اول به کارفرما ارائه دهد تا بودجه‌بندی دقیق انجام شود.

درصد مدیریت پیمان چقدر است؟ (نرخ‌نامه و عرف ۱۴۰۴)

بحث شیرین “درصد” همیشه داغ‌ترین بخش مذاکرات قرارداد است. آیا ۱۰ درصد کم است یا زیاد؟ چرا همسایه ما با ۱۵ درصد قرارداد بسته است؟ واقعیت این است که هیچ “عدد جادویی” وجود ندارد، اما بازار ساخت‌وساز عرف و منطق خودش را دارد. در این بخش، با بررسی نرخ‌های واقعی سال ۱۴۰۴، به شما کمک می‌کنیم تا نه آنقدر کم پیشنهاد دهید که مدیر بی‌انگیزه شود و نه آنقدر زیاد که بودجه‌تان هدر رود.

عرف درصد مدیریت پیمان در ساختمان‌های مسکونی و آپارتمان

سوال طلایی اینجاست: مدیریت پیمان چند درصد است؟ در سال ۱۴۰۴ و در بازار مسکن شهری، عرف درصد مدیریت پیمان برای ساختمان‌های مسکونی متعارف، معمولاً بین ۱۰ تا ۱۷ درصد متغیر است.

• پروژه‌های ساده و تیپ: ۱۰ تا ۱۲ درصد
• پروژه‌های با متریال و جزئیات متوسط: ۱۲ تا ۱۵ درصد
• پروژه‌های خاص با معماری پیچیده: ۱۵ تا ۱۷ درصد
  این درصد روی تمام هزینه‌های اجرایی (مصالح + دستمزدها) اعمال می‌شود.

درصد مدیریت پیمان ویلا و پروژه‌های لوکس چرا بیشتر است؟

در ویلاسازی، داستان متفاوت است. درصد مدیریت پیمان ویلا معمولاً بین ۱۵ تا ۲۵ درصد تعیین می‌شود. دلیل این افزایش چیست؟
۱. دوری مسافت: ویلاها اغلب در حومه شهر هستند و هزینه رفت‌وآمد و مدیریت لجستیک بیشتر است.
۲. حساسیت بالا: ویلاهای لوکس جزئیات اجرایی (Detail) بسیار سنگینی دارند و مدیر باید وقت بیشتری برای نظارت بگذارد.
۳. حجم کمتر: چون بودجه کلی ساخت یک ویلا کمتر از یک برج است، درصد بالاتر، حق‌الزحمه مدیر را منطقی می‌کند.

در پروژه‌های بازسازی که جزئیات اجرایی بیشتر است، معمولاً درصد مدیریت بالاتر است. برای برآورد بودجه بازسازی، نگاهی به جزئیات هزینه بازسازی خانه بیاندازید

تاثیر “حجم پروژه” و “سختی کار” بر کاهش یا افزایش درصد

یک قانون نانوشته در بازار وجود دارد: هرچه حجم پروژه (ریالی) بالاتر باشد، درصد مدیریت پیمان کمتر می‌شود.
برای مثال، در یک پروژه برج‌سازی یا مجتمع تجاری بزرگ، ممکن است درصد مدیریت پیمان به ۷ تا ۹ درصد هم برسد. چون ۷ درصدِ یک پروژه ۵۰۰ میلیاردی، رقم قابل‌توجهی است و برای مدیر پیمان جذابیت دارد. برعکس، در بازسازی یک آپارتمان کوچک، درصد ممکن است تا ۲۰ یا ۲۵ درصد هم بالا برود.

فرمول‌ها و نحوه محاسبه حق‌الزحمه مدیر پیمان

شاید در نگاه اول، ضرب کردن یک درصد در یک مبلغ ساده به نظر برسد، اما وقتی پای کسورات، اقلام تعهدی و فاکتورهای پیچیده وسط می‌آید، ماشین‌حساب‌ها هم گیج می‌شوند! در این بخش، فرمول‌های محاسبه را ساده‌سازی می‌کنیم و با مثال‌های عددی نشان می‌دهیم که مدیر پیمان آخر ماه دقیقاً چقدر باید دریافتی داشته باشد.

فرمول ساده محاسبه دستمزد مدیریت پیمان با مثال عددی

محاسبه بسیار ساده است. فرض کنید در یک ماه، مجموع هزینه‌های تایید شده (فاکتورهای خرید مصالح + لیست حقوق کارگران) مبلغ ۱ میلیارد تومان شده است. اگر قرارداد شما ۱۲ درصد باشد:$$\text{حق‌الزحمه ماهانه}=1,000,000,000\times 12\mathrm{\%}=120,000,000\text{ تومان}$$حق‌الزحمه ماهانه=1,000,000,000×12%=120,000,000 تومان

این مبلغ پس از کسر کسورات قانونی (مثل مالیات و حسن انجام کار) به مدیر پرداخت می‌شود.

آیا خرید مصالح شامل درصد مدیریت می‌شود؟ (نکته حیاتی)

این یکی از چالشی‌ترین بخش‌هاست. در اکثر قراردادهای استاندارد، خرید مصالح اصلی (مثل میلگرد، سیمان، آسانسور) شامل درصد مدیریت می‌شود، چون مدیر پیمان مسئولیت کنترل کیفیت، بارگیری و انبارداری آن‌ها را دارد.
اما گاهی توافق می‌شود که اقلام بسیار سنگین و گران‌قیمت (مثلاً چیلرها یا ژنراتور) که خریدشان فقط یک تماس تلفنی است، یا با درصد کمتری محاسبه شوند یا کلاً از شمول درصد خارج شوند. این موضوع کاملاً توافقی است و باید در قرارداد ذکر شود.

نحوه پرداخت‌های مرحله‌ای و تنخواه‌گردان

کارفرما مبلغی را (مثلاً ۲۰۰ میلیون تومان) به عنوان تنخواه‌گردان به حساب مشترک یا حساب مدیر واریز می‌کند. مدیر هزینه‌ها را انجام می‌دهد و وقتی موجودی ته کشید، با ارائه فاکتورها (صورت‌هزینه)، تنخواه را مجدداً شارژ می‌کند. حق‌الزحمه مدیر معمولاً در پایان هر ماه و بر اساس همین صورت‌هزینه‌های تایید شده محاسبه و پرداخت می‌شود.

کسورات قانونی، بیمه و مالیات؛ کی چه چیزی را می‌دهد؟

اگر فکر می‌کنید پرداخت حق‌الزحمه پایان ماجراست، سخت در اشتباهید. “اداره بیمه” و “اداره مالیات” شرکای خاموش هر پروژه ساختمانی هستند. عدم آگاهی از قوانین ماده ۳۸ تامین اجتماعی یا نحوه کسر مالیات، می‌تواند جریمه‌های سنگینی را سال‌ها بعد از اتمام پروژه روی دست کارفرما بگذارد. اینجا تکلیف این کسورات را روشن می‌کنیم.

حق بیمه در قراردادهای مدیریت پیمان (ماده ۳۸ تامین اجتماعی)

در قراردادهای مدیریت پیمان، چون مدیر پیمان صرفاً حق‌الزحمه می‌گیرد و مصالح با کارفرماست، این قراردادها در دسته قراردادهای دستمزدی (غیرعمرانی) قرار می‌گیرند.

• حق بیمه پیمانکار (مدیر): معمولاً ۱۵٪ از حق‌الزحمه (کارمزد) مدیر به عنوان سپرده بیمه نزد کارفرما می‌ماند تا مدیر مفاصاحساب بگیرد.
• بیمه کارگران ساختمانی: پرداخت حق بیمه لیست حقوق کارگران کارگاه، جزو هزینه‌های پروژه است و توسط کارفرما (از محل تنخواه) پرداخت می‌شود، اما مسئولیت ارسال لیست با مدیر است.

مالیات بر درآمد و ارزش افزوده در مدیریت پیمان

• مالیات بر عملکرد: مدیر پیمان باید بابت درآمد خودش (همان درصد دریافتی) مالیات بدهد و این ارتباطی به کارفرما ندارد.
• ارزش افزوده: اگر شرکت مدیر پیمان گواهی ارزش افزوده داشته باشد، ۱۰٪ (نرخ ۱۴۰۴) مالیات بر ارزش افزوده روی حق‌الزحمه او اضافه شده و کارفرما باید آن را پرداخت کند.

سپرده حسن انجام کار و شرایط آزادسازی آن

معمولاً ۱۰ درصد از هر پرداخت حق‌الزحمه مدیر، به عنوان تضمین حسن انجام کار نزد کارفرما باقی می‌ماند.

• ۵ درصد پس از تحویل موقت پروژه آزاد می‌شود.
• ۵ درصد باقی‌مانده پس از تحویل قطعی (پایان دوره تضمین و رفع نواقص احتمالی) آزاد می‌گردد.

راهکارهای کاهش هزینه‌ها در مدیریت پیمان

آیا مدیریت پیمان فقط هزینه تراشیدن است؟ قطعاً نه. یک مدیر هوشمند می‌تواند هزینه‌ای که بابت دستمزدش می‌گیرد را از طریق صرفه‌جویی در جای دیگر به جیب شما برگرداند. در این بخش پایانی، به شما نشان می‌دهیم که چگونه این روش می‌تواند در نهایت ارزان‌تر از روش‌های سنتی تمام شود و “ارزش افزوده” واقعی کجاست.

چگونه با مدیریت پیمان، هزینه‌های ساخت را ۲۰٪ کاهش دهیم؟

شاید بپرسید “چرا باید درصدی هم به مدیر بدهم؟”. پاسخ در قدرت چانه‌زنی است. یک مدیر پیمان حرفه‌ای:
۱. پیمانکاران جزء (گچ‌کار، لوله‌کش) را با قیمت‌های رقابتی‌تری نسبت به شما پیدا می‌کند.
۲. با تامین‌کنندگان مصالح آشناست و تخفیف‌های همکاری (Discount) می‌گیرد که شما به تنهایی نمی‌توانید بگیرید.
۳. با جلوگیری از دوباره‌کاری‌ها و پرت مصالح، هزینه‌ها را به شدت کاهش می‌دهد. مجموع این صرفه‌جویی‌ها معمولاً بیشتر از درصدی است که به او می‌پردازید.

نقش مدیر پیمان در مهندسی ارزش (Value Engineering)

مدیر پیمان می‌تواند در همان ابتدای کار، نقشه‌ها را بررسی کند و پیشنهادهای فنی بدهد. مثلاً “اگر نوع سقف را عوض کنیم، ۱۰ تن میلگرد کمتر مصرف می‌شود” یا “استفاده از بلوک سبک فلان برند، هزینه عایق‌کاری را حذف می‌کند”. این یعنی کاهش هزینه بدون افت کیفیت.

جدول خلاصه: هزینه با کیست؟

نوع هزینه	پرداخت توسط کارفرما؟	پرداخت توسط مدیر پیمان؟
خرید مصالح و ابزارآلات	✅	❌
دستمزد کارگران و استادکاران	✅	❌
حقوق سرپرست کارگاه (مقیم)	✅	❌
حقوق مدیر پروژه و پرسنل دفتر مرکزی	❌	✅
هزینه تجهیز کارگاه (کانکس و…)	✅	❌
عوارض شهرداری و انشعابات	✅	❌
بیمه حوادث کارگاه	✅	❌
مالیات بر درآمد مدیر پیمان	❌	✅

سوالات متداول کارفرمایان

۱. آیا درصد مدیریت پیمان هر سال تغییر می‌کند؟
بله، عرف بازار تا حدودی تابع تورم است اما نه دقیقاً برابر با آن. معمولاً با افزایش شدید قیمت مصالح، چون مبلغ پایه (مبنای محاسبه درصد) بالا می‌رود، مدیران پیمان حاضر می‌شوند با درصد کمتری کار کنند. اما برای سال ۱۴۰۴، میانگین همان ۱۰ تا ۱۷ درصد برای پروژه‌های شهری ثابت مانده است.

۲. اگر هزینه پروژه از برآورد اولیه بیشتر شود، دستمزد مدیر هم زیاد می‌شود؟
بله، چون دستمزد مدیر تابعی از هزینه‌های انجام شده است. اگر گرانی مصالح باعث افزایش هزینه شود، دستمزد مدیر هم به همان نسبت بالا می‌رود. البته برخی کارفرمایان برای جلوگیری از این موضوع، در قرارداد «سقف مبلغ» (Ceiling) تعیین می‌کنند.

۳. هزینه غذای کارگران و ایاب و ذهاب با کیست؟
طبق شرایط عمومی پیمان مدیریت، تمام هزینه‌های کارگاه با کارفرماست. بنابراین هزینه ناهار کارگران، پول بنزین وانت‌بار کارگاه و هزینه‌های مشابه، از محل تنخواه‌گردان کارفرما پرداخت می‌شود و جزو هزینه‌های تجهیز کارگاه است.

۴. آیا می‌توانم خرید مصالح را خودم انجام دهم تا درصد ندهم؟
بله، این مدل «مدیریت پیمان بدون مصالح» یا «نظارت عالیه» نام دارد. اما در این حالت، مدیر پیمان مسئولیتی در قبال تاخیر ناشی از نرسیدن مصالح یا کیفیت بد آنها نخواهد داشت و معمولاً درصد قرارداد هم در این حالت تغییر می‌کند.