بیمه، شریک سوم خاموش در هر قرارداد ساختمانی است. عدم آگاهی از قوانین ماده ۳۸ تامین اجتماعی و نحوه محاسبه ضرایب بیمه در قرارداد مدیریت پیمان، میتواند در پایان پروژه منجر به جریمههای سنگینی شود که گاهی از کل سود مدیر پیمان بیشتر است. در این مقاله تخصصی، تمام پیچیدگیهای بیمهای، ضرایب سال ۱۴۰۴ و وظایف کارفرما و مدیر را شفاف میکنیم تا با خیال آسوده قرارداد ببندید.
چرا بیمه در قراردادهای مدیریت پیمان پیچیده است؟
اولین سوالی که برای بسیاری پیش میآید این است که چرا با وجود ساده بودن ظاهری مدیریت پیمان (کارفرما پول میدهد، مدیر اجرا میکند)، بحث بیمه آنقدر پیچیده است؟ دلیل اصلی این پیچیدگی، نگاه قانونگذار به ماهیت این قرارداد است که آیا آن را «پیمانکاری» میداند یا «استخدامی».
ماهیت قرارداد مدیریت پیمان از دید سازمان تامین اجتماعی
از نگاه سازمان تامین اجتماعی، هرگاه انجام کاری به شخصی (حقیقی یا حقوقی) واگذار شود و آن شخص بابت انجام کار مبلغی دریافت کند، مشمول مقررات بیمه پیمانکاری میشود. مدیریت پیمان نیز دقیقاً همین تعریف را دارد. بنابراین، مدیر پیمان موظف است بابت کارکنان دفتر خود و پرسنل شاغل در پروژه، حق بیمه پرداخت کند و کارفرما نیز موظف به کنترل این پرداختهاست .
تفاوت بیمه در قراردادهای عمرانی و غیرعمرانی (دستوری و پیمانکاری)
قراردادها در تامین اجتماعی به دو دسته کلی تقسیم میشوند:
- طرحهای عمرانی: قراردادهایی که بودجه آن از منابع دولتی تامین میشود.
- طرحهای غیرعمرانی: قراردادهایی که بودجه آن توسط بخش خصوصی (کارفرمای شخصی) تامین میشود.
اکثر پروژههای ساختمانی شخصی و آپارتمانسازی در دسته غیرعمرانی قرار میگیرند. در این حالت، ضرایب حق بیمه متفاوت و سختگیرانهتر از طرحهای دولتی است و مفاصاحساب صرفاً بر اساس لیست بیمه صادر نمیشود، بلکه ضریب قرارداد ملاک است.
ریسکهای نادیده گرفتن ماده ۳۸ قانون تامین اجتماعی
اگر کارفرما بدون توجه به ماده ۳۸، تمام مبلغ صورتوضعیت مدیر پیمان را پرداخت کند و سپرده بیمه را نگه ندارد، در صورت عدم پرداخت حق بیمه توسط مدیر، سازمان تامین اجتماعی مستقیماً سراغ کارفرما میآید. طبق قانون، کارفرما مسئول نهایی پرداخت حق بیمه است و در صورت بدهکاری پیمانکار، ملک یا پروژه ممکن است توقیف شود.
قوانین بیمه در قرارداد مدیریت پیمان (ماده ۳۸ تامین اجتماعی)
ماده ۳۸ قانون تامین اجتماعی، ستون فقرات قوانین بیمه در قراردادهای پیمانکاری است. درک درست این ماده، شما را از بسیاری از اختلافات حقوقی نجات میدهد.
ماده ۳۸ دقیقاً چه میگوید؟ (به زبان ساده و کاربردی)
ماده ۳۸ به زبان ساده میگوید: در هر قراردادی که انجام کار به پیمانکار (در اینجا مدیر پیمان) واگذار میشود، کارفرما مکلف است ۵ درصد از مبلغ هر صورتوضعیت یا فاکتور پرداختی را کسر کرده و نزد خود نگه دارد. این مبلغ به اضافه آخرین قسط قرارداد، تنها زمانی به مدیر پیمان پرداخت میشود که او «مفاصاحساب» سازمان تامین اجتماعی را ارائه دهد. اگر کارفرما بدون مفاصاحساب پول را آزاد کند، خودش مسئول پرداخت بدهیهای بیمهای پیمانکار خواهد بود .
وظایف کارفرما در قبال بیمه پیمانکار (کسر ۵ درصد سپرده)
وظیفه قانونی کارفرما در هر پرداخت به مدیر پیمان دو چیز است:
۱. کسر ۵٪ از مبلغ کل صورتوضعیت (بهعنوان سپرده بیمه).
۲. نگهداری قسط نهایی قرارداد تا زمان ارائه تسویهحساب بیمه.
توجه: حتی اگر در قرارداد بنویسید «بیمه به عهده مدیر پیمان است»، باز هم مسئولیت قانونی کسر ۵٪ از گردن کارفرما ساقط نمیشود.
وظایف مدیر پیمان برای دریافت مفاصاحساب بیمه
مدیر پیمان باید:
- برای پروژه در شعبه تامین اجتماعی تشکیل پرونده دهد و کد کارگاهی بگیرد.
- لیست ماهانه کارکنان پروژه را ارسال و حق بیمه را پرداخت کند.
- در پایان کار، با ارائه مدارک و پرداخت مابه التفاوت (در صورت وجود)، مفاصاحساب دریافت کرده و به کارفرما تحویل دهد تا ۵٪ سپرده خود را آزاد کند.
نحوه محاسبه حق بیمه در قراردادهای مدیریت پیمان
سازمان تامین اجتماعی برای محاسبه حق بیمه قراردادهای غیرعمرانی (شخصی)، ضرایب مشخصی دارد. این ضرایب بسته به اینکه مصالح با پیمانکار باشد یا نه، تغییر میکند.
نرخ حق بیمه پیمانهای دستمزدی (بدون مصالح)
در اکثر قراردادهای مدیریت پیمان، خرید مصالح با هزینه کارفرماست و مدیر پیمان فقط بابت مدیریت و دستمزد درصد میگیرد. در این حالت، قرارداد «خدماتی» یا «دستمزدی» محسوب میشود.
- ضریب حق بیمه: ۱۵ درصد ناخالص کارکرد + بیمه بیکاری (که معمولاً ۱/۹ نهم حق بیمه است).
به عبارتی، حدود ۱۶.۶۷٪ از کل مبلغ حقالزحمه دریافتی مدیر پیمان، باید به عنوان حق بیمه به سازمان پرداخت شود.
نرخ حق بیمه در حالت مدیریت پیمان با مصالح (تفاوت کلیدی)
اگر در قرارداد مدیریت پیمان ذکر شود که تامین بخشی از مصالح یا ابزارآلات بر عهده مدیر پیمان است (که کمتر رایج است)، ضریب حق بیمه تغییر میکند.
- ضریب حق بیمه با مصالح: ۷ درصد ناخالص کارکرد + بیمه بیکاری (حدود ۷.۸٪).
نکته مهم این است که اگر مصالح توسط کارفرما خریداری شود اما در قرارداد شفاف نباشد، بیمه ممکن است کل قرارداد را دستمزدی (۱۵٪) حساب کند که جریمه سنگینی خواهد بود.
فرمول محاسبه سپرده بیمه و کسورات هر صورتوضعیت
فرض کنید مدیر پیمان صورتوضعیتی به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان (حقالزحمه مدیریت پیمان) ارائه کرده است:مبلغ سپرده بیمه = مبلغ صورت وضعیت × ۵٪۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۵٪ = ۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان
کارفرما این ۵ میلیون تومان را نگه میدارد و ۹۵ میلیون تومان را (با کسر سایر کسورات مثل مالیات) پرداخت میکند.
بیمه کارگران و کارکنان کارگاه؛ مسئولیت با کیست؟
یکی از بزرگترین ابهامات این است: “پس لیست بیمه کارگران ساختمانی (آرماتوربند، بنا، کارگر ساده) چه میشود؟”
لیست بیمه کارگاه؛ به نام کارفرما یا مدیر پیمان؟
در پروژههای ساختمانی، معمولاً یک کد کارگاهی به نام پروژه و مالک (کارفرما) صادر میشود. اما پیمانکار (مدیر پیمان) میتواند به عنوان نماینده کارفرما لیست را رد کند.
- کارکنان ثابت مدیر پیمان (سرپرست کارگاه، مهندس دفتر فنی): باید در لیست بیمه شرکت مدیر پیمان یا کد کارگاه رد شوند.
- کارگران ساختمانی: طبق قانون بیمه کارگران ساختمانی، کارفرما باید در زمان اخذ پروانه ساخت، عوارض بیمه را به شهرداری/تامین اجتماعی پرداخت کرده باشد. در این صورت، کارگران دارای کارت مهارت فنیحرفهای با هزینه بسیار کمتری بیمه میشوند.
نحوه ارسال لیست بیمه ماهانه و پرداخت حق بیمه (۳۰ درصد)
برای پرسنلی که مشمول قانون کارگران ساختمانی نیستند (مثل نگهبان، مهندسین)، باید ماهانه لیست ارسال شود. حق بیمه ۳۰٪ حقوق مبنا است (۷٪ سهم کارگر + ۲۳٪ سهم کارفرما). مدیر پیمان باید لیست را تنظیم کند و فیش پرداخت را از محل تنخواه کارفرما (یا طبق توافق قرارداد) پرداخت نماید.
تکلیف بیمه پیمانکاران جزء و اکیپهای روزمزد
مدیر پیمان باید در قرارداد با پیمانکاران جزء (مثلاً پیمانکار اسکلت یا گچکاری) دقیقاً ماده ۳۸ را اجرا کند؛ یعنی ۵٪ از پرداختهای آنها را کسر کند تا آنها نیز مفاصاحساب بیمه خود را بیاورند. اگر این زنجیره قطع شود، بدهی بیمه پیمانکار جزء به گردن مدیر پیمان و در نهایت کارفرما میافتد.
مسئولیت پرداخت حق بیمه با کیست؟ کارفرما یا مدیر پیمان؟
یکی از چالشهای اصلی در پروژههای ساختمانی، تعیین مسئول پرداخت هزینههای قانونی مثل بیمه تامین اجتماعی است. در قراردادهای مدیریت پیمان (MC)، از آنجا که مدیر پیمان صرفاً بابت مدیریت فنی و اجرایی پروژه درصدی از هزینهها را دریافت میکند، پرداخت تمامی هزینههای بیمه کارگران و عوارض قانونی مستقیماً بر عهده کارفرما (مالک) است.
مدیر پیمان وظیفه دارد لیست کارکرد نیروها را تهیه و رد کند، اما چک مبلغ بیمه باید توسط کارفرما صادر شود. این موضوع دقیقاً یکی از نقاط تمایز اصلی این روش با قراردادهای تفاوت مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت است؛ چرا که در قراردادهای مشارکت، معمولاً سازنده مسئولیت کامل پرداخت بیمه، حوادث و تسویهحساب با تامین اجتماعی را بر عهده میگیرد و مالک درگیر پروسه اداری و مالی بیمه نمیشود.
بنابراین اگر قصد امضای قرارداد مدیریت پیمان را دارید، باید بدانید که دریافت مفاصا حساب بیمه در پایان کار، نیازمند پرداخت کامل حق بیمههای کسر شده از صورتوضعیتها توسط شماست.
مراحل اخذ مفاصاحساب بیمه در پایان پروژه
آزادسازی آن ۵ درصدهای بلوکه شده، منوط به طی کردن این هفتخوان است:
مدارک لازم برای تشکیل پرونده در شعبه تامین اجتماعی
- نسخه اصلی قرارداد مدیریت پیمان.
- نامههای ابلاغ شروع و خاتمه کار.
- گزارش پایان کار و مبلغ کل کارکرد نهایی تایید شده توسط کارفرما.
فرآیند بازرسی دفاتر و محاسبه بدهی نهایی
حسابرس بیمه، کل مبلغ ناخالص دریافتی مدیر پیمان را در ضریب (مثلاً ۱۶.۶۷٪) ضرب میکند تا «حق بیمه تکلیفی» مشخص شود. سپس مبالغی که مدیر پیمان در طول پروژه به صورت ماهانه (لیست بیمه) پرداخت کرده را از آن کسر میکند. اگر عددی باقی بماند، مدیر پیمان باید آن را پرداخت کند تا مفاصاحساب صادر شود.
شرایط آزادسازی سپرده ۵ درصد بیمه توسط کارفرما
کارفرما تنها زمانی مجاز است ۵ درصد سپرده را آزاد کند که مدیر پیمان «برگه مفاصاحساب» ممهور به مهر شعبه تامین اجتماعی را ارائه دهد. این برگه نشان میدهد که حسابوکتاب پروژه با سازمان صاف شده است.دریافت مفاصاحساب بیمه، یکی از پیشنیازهای اصلی برای اخذ پایان کار ساختمان و تسویه حساب نهایی با کارفرماست.
سایر بیمههای ضروری در پروژه (مسئولیت مدنی و حوادث)
بیمه تامین اجتماعی مربوط به بازنشستگی و درمان است، اما اگر کارگری از ارتفاع بیفتد، تامین اجتماعی دیه را نمیدهد. اینجا بیمههای «مسئولیت» وارد میشوند.
بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان (ضرورت و پوششها)
خرید این بیمهنامه (معمولاً با نامنویسی مدیر پیمان و کارفرما به صورت مشترک) حیاتی است. این بیمه دیه فوت، نقص عضو و هزینههای پزشکی ناشی از حوادث کارگاه را پوشش میدهد. هزینه خرید این بیمه نامه جزو هزینههای کارگاه است و توسط کارفرما پرداخت میشود.
بیمه تمام خطر پیمانکاران (C.A.R) چیست؟
علاوه بر جان انسانها، خود ساختمان و مصالح و ماشینآلات نیز باید در برابر آتشسوزی، سرقت، طوفان و زلزله حین ساخت بیمه شوند. این بیمه C.A.R نام دارد و تهیه آن برای پروژههای بزرگ الزامی است.
چالشها و سوالات حقوقی رایج در بیمه مدیریت پیمان
بسیاری از پروندههای مفتوح در شعب تامین اجتماعی، نه به خاطر اصل حق بیمه، بلکه به دلیل اشتباهات حقوقی و عدم آگاهی طرفین از تبعات تاخیر و فسخ قرارداد است.
۱) اگر مدیر پیمان لیست رد نکند، جریمه با کیست؟
طبق ماده ۳۶ قانون تامین اجتماعی، کارفرما (مدیر پیمان) مسئول پرداخت حق بیمه سهم خود و بیمهشده به سازمان است. اگر مدیر پیمان لیست کارکنان خود را در مهلت قانونی ارسال نکند، مشمول دو نوع جریمه میشود:
- جریمه عدم ارسال لیست: ۱۰ درصد مبلغ حق بیمه آن ماه (فقط یکبار).
- جریمه تاخیر در پرداخت: ماهانه ۲ درصد کل بدهی (حق بیمه + بیمه بیکاری).
اگرچه قانون مستقیماً مدیر پیمان را بدهکار میشناسد، اما طبق ماده ۳۸، اگر مدیر پیمان مفاصاحساب نگیرد و فرار کند، سازمان تامین اجتماعی حق دارد بدهی را از محل ۵ درصد سپرده و آخرین قسطی که نزد کارفرما (مالک) است، برداشت کند. اگر کارفرما این مبالغ را قبلاً به مدیر داده باشد، خودش باید بدهی را بپردازد .
۲) تکلیف بیمه در صورت فسخ قرارداد یا تعلیق پروژه
یکی از خطرناکترین وضعیتها، «بلاتکلیفی بیمهای» بعد از فسخ یا توقف کار است.
- در صورت فسخ: کارفرما باید فوراً نامهای کتبی به شعبه تامین اجتماعی ارسال کند و تاریخ دقیق پایان کار مدیر پیمان را اعلام نماید. مدیر پیمان نیز موظف است حداکثر ظرف ۳۰ روز برای دریافت مفاصاحساب دوره کارکرد خود (تا لحظه فسخ) اقدام کند. اگر این نامه زده نشود، بیمه همچنان برای کارگاه کنتور میاندازد و بدهی انباشته میشود.
- در صورت تعلیق: باید نامه «اعلام تعلیق» با ذکر تاریخ شروع و پایان احتمالی به شعبه داده شود تا بازرسی انجام و کارگاه موقتاً غیرفعال ثبت شود. در غیر این صورت، بازرس ممکن است کارگاه را فعال فرض کرده و بر اساس برآورد (علیالراس) جریمه صادر کند.
۳) نحوه برخورد با جریمههای بیمهای سالهای قبل
گاهی کارفرما متوجه میشود که برای پروژهای که ۵ سال پیش تمام شده، اجراییه بیمه آمده است.
- مشمول مرور زمان؟ بدهیهای قطعی بیمه مشمول مرور زمان نمیشوند، اما سازمان مکلف است حداکثر تا ۶ ماه پس از پایان هر سال، وضعیت بدهی را به کارفرما ابلاغ کند.
- اعتراض: اگر جریمهای بابت سالهای قبل آمد، کارفرما یا مدیر پیمان میتوانند ظرف ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را در «هیاتهای تشخیص مطالبات» ثبت کنند. معمولاً اگر بتوانید با مدارک (مثل دفاتر قانونی یا لیستهای پرداخت شده) اثبات کنید که کارکرد واقعی کمتر از برآورد سازمان بوده، امکان کاهش جریمه وجود دارد.
سوالات متداول مدیریت پیمان
سوال ۱: قرارداد مدیریت پیمان دقیقا چیست و چه تفاوتی با مشارکت در ساخت دارد؟
در قرارداد مدیریت پیمان، مالک تمام هزینههای ساخت را میپردازد و مدیر پیمان در قبال مدیریت کامل پروژه، درصدی از کل هزینهها را به عنوان حقالزحمه دریافت میکند. در مشارکت در ساخت، معمولاً سازنده در نهایت سهمی از واحدهای ساختهشده را به جای دریافت درصد نقدی برمیدارد.
سوال ۲: درصد حقالزحمه مدیریت پیمان معمولاً چقدر است؟
بازه متعارف درصد مدیریت پیمان در بازار ایران معمولاً چیزی بین حدود ۷ تا ۲۵ درصد از هزینههای اجرایی پروژه است که بر اساس نوع پروژه، مقیاس و پیچیدگی کار تعیین میشود. در پروژههای بزرگ یا قراردادهایی که خرید مصالح هم بر عهده مدیر پیمان است، این درصد میتواند در بازههای کوچکتری مثل حدود ۸ تا ۱۸ درصد توافق شود.
سوال ۳: چه هزینههایی در مبنای محاسبه حقالزحمه مدیریت پیمان قرار میگیرد؟
در اغلب قراردادها، کلیه هزینههای اجرای پروژه شامل دستمزد نیروها، هزینه مصالح، تجهیزات، اجاره ماشینآلات و بخشی از هزینههای اداری و بیمه در سبد «هزینههای پروژه» قرار میگیرد. درصد مدیریت پیمان روی جمع همین هزینهها اعمال میشود، مگر اینکه در قرارداد بهصورت شفاف برخی آیتمها مستثنا شده باشد.
سوال ۴: چه عواملی روی افزایش یا کاهش درصد مدیریت پیمان تاثیر میگذارند؟
میزان پیچیدگی طراحی، تعداد طبقات، نوع اسکلت، شرایط زمین و محل پروژه، میزان ریسک و مسئولیتهای پذیرفته شده توسط مدیر پیمان از عوامل اصلی تعیین درصد هستند. همچنین اگر تامین مصالح، هماهنگی کامل با پیمانکاران جزء و مدیریت ریسکهای خاص بر عهده مدیر پیمان باشد، معمولاً درصد حقالزحمه بالاتر در نظر گرفته میشود.
سوال ۵: آیا قرارداد مدیریت پیمان برای همه پروژهها مناسب است؟
برای کارفرمایانی که وقت، تخصص یا شبکه اجرایی کافی برای مدیریت جزئیات ساخت ندارند، مدیریت پیمان میتواند انتخاب مناسبی باشد. در پروژههای کوچک و خیلی ساده، بعضی مالکان ترجیح میدهند بهجای مدیریت پیمان، با یک پیمانکار واحد مقطوع (مثلاً مترمربعی) قرارداد ببندند.
سوال ۶: در قرارداد مدیریت پیمان چه تعهداتی برای کارفرما و مدیر پیمان تعریف میشود؟
کارفرما معمولاً تأمین سرمایه پروژه، تصویب طرحها و تصمیمات اصلی و پرداخت بهموقع صورت وضعیتها را بر عهده دارد. مدیر پیمان نیز مسئول برنامهریزی، زمانبندی، کنترل کیفیت، مدیریت هزینهها، تهیه گزارشها و نظارت بر اجرای کار مطابق نقشهها و ضوابط است.
سوال ۷: اگر پروژه طولانی شود، درصد مدیریت پیمان تغییر میکند؟
اصل درصد در قرارداد ثابت است، اما افزایش مدت و هزینههای اجرایی، رقم نهایی حقالزحمه را بزرگتر میکند. در بعضی قراردادها برای تأخیرهای خارج از اختیار مدیر پیمان، الحاقیه یا ضرایب تعدیل نیز پیشبینی میشود که باید در متن قرارداد ذکر شود.