در دنیای مدرن ساخت‌وساز، روشی که بتواند هم شفافیت مالی را تضمین کند و هم کارفرما را از دردسرهای اجرایی دور نگه دارد، برگ برنده است. مدیریت پیمان دقیقاً چنین ساختاری دارد. در این مدل، شما مالکیت ملک خود را با کسی تقسیم نمی‌کنید و تنها مدیریت اجرا را به یک متخصص می‌سپارید. این بخش به شما می‌گوید که این قرارداد دقیقاً چیست و چه تفاوتی با سایر روش‌های ساخت دارد.

مدیریت پیمان ساخت چیست؟

مدیریت پیمان یکی از مدرن‌ترین و شفاف‌ترین روش‌های اجرای پروژه‌های ساختمانی است که در آن کارفرما مالک پروژه و تأمین‌کننده اصلی سرمایه باقی می‌ماند، اما مدیریت اجرایی را به یک مدیر پیمان حرفه‌ای می‌سپارد. در این مدل، کارفرما، شخص یا شرکتی را که صلاحیت فنی و مدیریتی لازم دارد، انتخاب می‌کند تا تمام مراحل ساخت از برنامه‌ریزی تا تحویل نهایی را مدیریت کند.

در قرارداد مدیریت پیمان، سرمایه‌گذار به عنوان کارفرما شناخته می‌شود و مالکیت پروژه در تمام طول اجرای کار در اختیار او باقی می‌ماند. مدیر پیمان (شخص حقیقی یا حقوقی) مسئول مدیریت اجرایی، فنی و اداری–مالی پروژه است و در ازای این مسئولیت، «حق‌الزحمه مدیریت پیمان» را به شکل درصدی از هزینه‌های اجرا دریافت می‌کند، بدون آنکه شریک ملک یا سهیم در مالکیت شود.

ارکان اصلی مدیریت پیمان: کارفرما، مشاور و مدیر پیمان

پروژه موفق، نتیجه یک مثلث هماهنگ است: کارفرمایی که منابع را تامین می‌کند، مشاوری که مسیر را ترسیم می‌کند و مدیر پیمانی که نقشه را به واقعیت تبدیل می‌کند. هر ضلع این مثلث اگر بلنگد، کل پروژه آسیب می‌بیند. در اینجا وظایف و نقش‌های کلیدی هر کدام از این سه رکن را کالبدشکافی می‌کنیم.

نقش کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان

در ساخت‌وساز بر پایه مدیریت پیمان، کارفرما نقطه آغاز تمام تصمیمات است. مهم‌ترین وظیفه او تأمین مالی پروژه است؛ یعنی هزینه‌های مربوط به مصالح، دستمزد نیروها، آزمایش‌ها، عوارض و سایر مخارج از جانب کارفرما پرداخت می‌شود.

کارفرما وظیفه دارد:

• مدیر پیمان و مشاور را با دقت و پس از بررسی سوابق انتخاب کند.
• متمم‌ها و الحاقیه‌های قرارداد مدیریت پیمان را تأیید کند.
• استعلام‌های قانونی و اداری لازم پیش از شروع کار را اخذ کند.
• مجوزهای ضروری مانند پروانه ساخت، تایید نقشه‌ها و مجوزهای مرتبط دیگر را فراهم کند.
• در تصمیمات کلان پروژه (تغییر کاربری، افزایش یا کاهش متراژ، تغییر اساسی در طراحی) نقش نهایی را ایفا کند.

به طور کلی، کارفرما در مدیریت پیمان، مالک پروژه و تصمیم‌گیرنده اصلی است؛ اما اجرای تصمیمات، کنترل کارگاه و مدیریت پروژه به مدیر پیمان و مشاور سپرده می‌شود.

نقش مشاور در مدیریت پیمان ساخت

مشاور در مدیریت پیمان، حلقه ارتباطی بین کارفرما و مدیر پیمان است و هم در فاز طراحی و هم در فاز اجرا نقش کلیدی دارد. در بسیاری از پروژه‌ها، مشاور از ابتدا در کنار کارفرما حضور دارد و حتی در انتخاب مدیر پیمان نیز او را راهنمایی می‌کند.

مهم‌ترین وظایف مشاور عبارت است از:

• تهیه و یا هماهنگی برای تهیه نقشه‌های معماری، سازه، تأسیسات و جزئیات اجرایی.
• راهنمایی کارفرما در دریافت جواز ساخت و رعایت مقررات و ضوابط شهری.
• تنظیم طرح توجیهی پروژه و بررسی اقتصادی بودن ابعاد ساخت.
• بررسی صلاحیت و معرفی مدیر پیمان مناسب به کارفرما.
• ایجاد هماهنگی بین کارفرما و مدیر پیمان در حین اجرا و انتقال دقیق خواسته‌های کارفرما به تیم اجرایی.
• نظارت بر انطباق اجرای کار با نقشه‌ها، مشخصات فنی و استانداردها.
• کنترل تعهدات مدیر پیمان، بررسی قراردادها و پیشنهاد اصلاحات در صورت نیاز.
• نظارت بر پرداخت‌ها و کنترل هزینه‌ها، به‌خصوص در خرید مصالح و عقد قرارداد با پیمانکاران جزء.

مشاور در عمل، چشم حرفه‌ای کارفرما بر پروژه است و کمک می‌کند تا تصمیم‌ها علمی، اقتصادی و مطابق قوانین باشد.

جایگاه مدیر پیمان (پیمانکار مدیریت) در پروژه

مدیر پیمان، موتور محرک پروژه در مدل مدیریت پیمان است. او نه به عنوان مالک و شریک، بلکه به عنوان مدیر و مجری حرفه‌ای وارد میدان می‌شود و مسئولیت دارد پروژه را با بهترین کیفیت، در زمان مناسب و با مدیریت مالی صحیح به سرانجام برساند.

برخی از مهم‌ترین وظایف مدیر پیمان عبارت‌اند از:

• داشتن تجربه و تخصص کافی در اجرای پروژه‌های مشابه.
• داشتن پروانه اشتغال به کار اجرا یا صلاحیت حرفه‌ای از مراجع ذی‌ربط.
• برنامه‌ریزی اجرایی پروژه، تعیین روش‌های اجرایی و انتخاب اکیپ‌های اجرایی (پیمانکاران جزء).
• سازماندهی نیروهای کارگاهی، سرپرست کارگاه، ایمنی و تدارکات.
• بیمه کردن پروژه و عوامل اجرایی مطابق مقررات (با هماهنگی کارفرما).
• ایجاد هماهنگی بین پیمانکاران جزء (سفت‌کاری، نازک‌کاری، تأسیسات و…) و جلوگیری از تداخل کارها.
• کنترل کیفیت اجرای کار مطابق نقشه‌ها و استانداردهای مقررات ملی ساختمان.
• پیگیری تأمین به‌موقع مصالح و تجهیزات (در صورت توافق).
• تحویل به‌موقع پروژه طبق برنامه زمان‌بندی و راه‌اندازی نهایی سیستم‌ها.

مدیر پیمان، مغز اجرایی پروژه است و کیفیت نهایی ساختمان تا حد زیادی به تخصص، صداقت و مدیریت او وابسته است.

تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت

بسیاری از مالکان زمین بر سر دو راهی “مشارکت” یا “مدیریت پیمان” می‌مانند. انتخاب اشتباه در این مرحله می‌تواند به معنای از دست دادن نیمی از سرمایه‌تان باشد. اگرچه هر دو روش منجر به ساخت ساختمان می‌شوند، اما از نظر حقوقی و مالی دو دنیای کاملاً متفاوت دارند که باید قبل از امضا بدانید.

چرا مدیریت پیمان مشارکت نیست؟

یکی از اشتباهات رایج، یکسان دانستن مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت است؛ در حالی‌که این دو قرارداد از اساس ماهیت متفاوتی دارند.

در مشارکت در ساخت، پیمانکار یا سازنده بخشی از هزینه‌ها را تقبل می‌کند و در مقابل، سهمی از مالکیت ملک یا واحدهای ساخته‌شده را دریافت می‌کند. یعنی در پایان پروژه، کارفرما و سازنده هر دو مالک بخشی از ساختمان هستند.

اما در مدیریت پیمان ساخت:

• کارفرما تمام هزینه‌های ساخت را پرداخت می‌کند.
• مدیر پیمان فقط حق‌الزحمه مدیریت و اجرا را به صورت درصدی دریافت می‌کند.
• هیچ سهمی از زمین یا اعیان نهایی به مدیر پیمان تعلق نمی‌گیرد.
• تمامی حقوق مربوط به ملک (عرصه و اعیان) برای کارفرما محفوظ می‌ماند.

به همین دلیل، مدیریت پیمان برای کارفرمایانی مناسب است که سرمایه لازم برای تأمین هزینه‌های ساخت را دارند اما نمی‌خواهند مالکیت ملک را با کسی شریک شوند.

جزئیات قرارداد مدیریت پیمان و نحوه محاسبه درصد

پول همیشه بخش حساس ماجراست. در مدیریت پیمان، شما “درصد” می‌دهید، اما این درصد دقیقاً چقدر است و چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا عدد ثابتی است یا با تورم تغییر می‌کند؟ در این بخش، وارد دنیای اعداد و ارقام می‌شویم و عرف بازار را بررسی می‌کنیم.

عرف درصد مدیریت پیمان در پروژه‌های ساختمانی

یکی از کلیدی‌ترین بخش‌های هر قرارداد مدیریت پیمان، تعیین درصد یا حق‌الزحمه است. این درصد بر اساس عرف بازار، نوع پروژه و شرایط اجرا تعیین می‌شود.

به طور کلی:

• در پروژه‌های ساختمانی متعارف شهری، درصد مدیریت پیمان معمولاً بین ۱۰ تا ۱۷ درصد مجموع هزینه‌های اجرا (مصالح + دستمزد) است.
• در پروژه‌های ویلایی و لوکس، درصد مدیریت پیمان بین ۱۵ تا ۲۲ درصد متغیر است، چون میزان درگیری، حساسیت، جزئیات و ریسک پروژه بالاتر است.

عوامل مؤثر بر تعیین درصد مدیریت پیمان

درصد مدیریت پیمان عددی ثابت و از پیش‌تعریف‌شده در قانون نیست، بلکه بر اساس شرایط زیر تعیین می‌شود:

• تأمین مصالح: اگر تأمین کامل مصالح با کارفرما باشد ولی کنترل و هماهنگی با مدیر پیمان، درصد متفاوت می‌شود نسبت به حالتی که مدیر هم در تدارکات نقش پررنگ‌تری دارد.
• سطح پیچیدگی اجرا: هرچه روند اجرا ساده‌تر باشد (مثلاً سازه تیپ، پلان‌های تکراری)، درصد پایین‌تر خواهد بود و برعکس.
• شرایط پروژه: آب‌وهوا، دوری راه، دسترسی سخت به محل کارگاه، محدودیت‌های شهری و همسایگی همگی روی درصد اثر می‌گذارند.
• حجم پروژه: در پروژه‌های بزرگ، معمولاً درصد کمتر است، اما عدد نهایی حق‌الزحمه بسیار قابل‌توجه باقی می‌ماند.

بهره‌وری و نحوه محاسبه درصد مدیریت پیمان

فرآیند محاسبه حق‌الزحمه مدیریت پیمان ساده است اما باید از ابتدا شفاف نوشته شود.
اگر مجموع هزینه‌های اجرای پروژه (تا مقطع مشخص) ۱۰ میلیارد تومان باشد و درصد مدیریت پیمان ۱۲٪ توافق شده باشد، حق‌الزحمه مدیر پیمان برابر است با:$$10,000,000,000\times 12\mathrm{\%}=1,200,000,000$$10,000,000,000×12%=1,200,000,000

این مبلغ معمولاً به صورت مرحله‌ای و هم‌زمان با پیشرفت پروژه و تأیید صورت‌هزینه‌ها پرداخت می‌شود، نه یکجا در ابتدای کار.

به این ترتیب، هرچه مدیر پیمان بهتر هزینه ها را کنترل کند و از دوباره‌کاری‌ها و هدررفت جلوگیری نماید، هم پروژه اقتصادی‌تر می‌شود و هم پرداخت درصد او منطقی و قابل‌قبول‌تر خواهد بود.

وظایف کارفرما در مدیریت پیمان ساخت

کارفرما در مدیریت پیمان، نقش “عابر بانک” را ندارد! او رهبر استراتژیک پروژه است. اگرچه بار اجرایی روی دوش مدیر است، اما تصمیمات کلیدی و تامین سوخت پروژه (بودجه) همچنان با کارفرماست.

تأمین مالی و تصمیم‌گیری‌های کلان

وظیفه اصلی کارفرما، تأمین به‌موقع بودجه پروژه است. در مدل مدیریت پیمان، کارفرما باید:

• هزینه‌های مصالح و دستمزدها را (با استناد به صورت‌هزینه‌ها و فاکتورهای تأییدشده) پرداخت کند.
• درباره انتخاب مشاور، مدیر پیمان و پیمانکاران جزء تصمیم نهایی را بگیرد.
• متمم‌های قرارداد، تغییر مقادیر کار و اصلاحات طراحی را تأیید یا رد کند.

دریافت مجوزها و مسؤولیت‌های حقوقی

کارفرما مسئول دریافت:

• پروانه ساخت و تأیید نقشه‌ها.
• مجوزهای انشعابات (آب، برق، گاز، فاضلاب).
• استعلام‌های اداری و حقوقی مرتبط با زمین و کاربری.

همچنین، کارفرما باید از مشاور و مدیر پیمان بخواهد که او را درباره ریسک‌های احتمالی (حقوقی، فنی و مالی) آگاه کنند تا تصمیم‌های سنجیده‌تری بگیرد.

وظایف مشاور در مدیریت پیمان ساختمان

مشاور، چشم و گوش فنی کارفرماست. اوست که تضمین می‌کند نقشه‌های روی کاغذ به درستی به بتن و فولاد تبدیل شوند و هزینه‌هایی که مدیر پیمان فاکتور می‌کند، واقعی باشند.

طراحی، برنامه‌ریزی و هماهنگی فنی

مشاور در مدیریت پیمان، ستون فقرات فنی پروژه است. او:

• نقشه‌ها و مدارک فنی را تهیه یا کنترل می‌کند.
• طرح توجیهی پروژه را آماده کرده و به کارفرما ارائه می‌دهد.
• صلاحیت مدیر پیمان را از نظر فنی و اجرایی بررسی می‌کند.
• ارتباط بین کارفرما و مدیر پیمان را در تمام طول پروژه مدیریت می‌کند.

نظارت و کنترل کیفیت و هزینه

مشاور، بر اجرای صحیح کار توسط مدیر پیمان و پیمانکاران جزء نظارت می‌کند. او:

• انطباق کار انجام‌شده با نقشه‌ها و مشخصات فنی را می‌سنجد.
• هزینه‌ها و صورت‌حساب‌ها را کنترل و در صورت صحت، برای پرداخت به کارفرما تأیید می‌کند.
• تعهدات مدیر پیمان مطابق قرارداد را بررسی و در صورت تخلف، به کارفرما گزارش می‌دهد.

بدون مشاور قوی، مدیریت پیمان می‌تواند به منطقه‌ای خاکستری از اختلاف سلیقه‌ها و سوءتفاهم‌ها تبدیل شود.

وظایف پیمانکار / مدیر پیمان در اجرای پروژه

مدیر پیمان، فرمانده میدان است. تمام فشار کارگاه، هماهنگی کارگران، خرید مصالح و دعوای همسایگان روی دوش اوست. او باید بتواند این کشتی را در دریای پرتلاطم ساخت‌وساز به سلامت به ساحل برساند.

مدیریت اجرایی و فنی پروژه

پیمانکار در قالب مدیر پیمان، قلب اجرایی پروژه است. او باید:

• روش‌های اجرا را انتخاب و برنامه‌ریزی کند.
• گروه‌های اجرایی (اکیپ‌ها) را سازمان‌دهی و مدیریت نماید.
• تمام مراحل اجرا را با مقررات ملی ساختمان و ضوابط ایمنی منطبق سازد.

مسئولیت‌های اداری، ایمنی و زمان‌بندی

علاوه بر اجرا، مدیر پیمان مسئول:

• بیمه کردن پروژه و عوامل اجرایی (با هماهنگی کارفرما).
• نظارت بر پیمانکاران جزء و ایجاد هماهنگی بین آن‌ها.
• کنترل کیفیت و پیشرفت فیزیکی کار مطابق برنامه زمان‌بندی.
• تحویل به‌موقع پروژه طبق برنامه زمان‌بندی و انجام تست‌ها و راه‌اندازی نهایی سیستم‌ها است.

مدیر پیمان باید به گونه‌ای عمل کند که کارفرما بتواند با خیال آسوده به نتیجه کار اعتماد کند، بدون آنکه درگیر جزئیات روزمره کارگاه شود.

مزایای مدیریت پیمان برای کارفرما

چرا بسیاری از سازندگان حرفه‌ای و سرمایه‌گذاران بزرگ به سمت مدیریت پیمان می‌روند؟ پاسخ ساده است: “کنترل بیشتر، دردسر کمتر”. در این بخش، سه مزیت طلایی این روش را بررسی می‌کنیم که می‌تواند دیدگاه شما را نسبت به ساخت‌وساز تغییر دهد.

کاهش هزینه‌ها و کنترل شفاف مخارج

در قراردادهای مدیریت پیمان، حق‌الزحمه مدیر به صورت درصدی از هزینه‌های واقعی پروژه پرداخت می‌شود، نه بر اساس یک رقم مقطوع از پیش‌تعیین‌شده. این مدل چند مزیت دارد:

• کارفرما تمام فاکتورها و صورت‌هزینه‌ها را می‌بیند و می‌داند پولش کجا خرج شده است.
• انگیزه‌ی مدیر پیمان، در اجرای بهتر و سریع‌تر کار است، نه در ارزان‌تر کردن کیفیت مصالح.
• امکان مهندسی ارزش و استفاده بهینه از بودجه وجود دارد.

کاهش مسئولیت مستقیم کارفرما در امور اجرایی

مدیریت پیمان باعث می‌شود بار سنگین مدیریت روزانه پروژه از دوش کارفرما برداشته شود. مدیر پیمان و مشاور:

• با همسایگان، نهادهای نظارتی و عوامل اجرایی تعامل می‌کنند.
• مسائل ایمنی، برنامه‌ریزی و حل اختلافات کارگاهی را پیگیری می‌کنند.
  به این ترتیب، کارفرما بیشتر بر تصمیم‌های کلان، تأمین مالی و استراتژی سرمایه‌گذاری تمرکز می‌کند.

کاهش زمان اجرای پروژه

یک مدیر پیمان باتجربه، شبکه‌ای از پیمانکاران جزء و استادکاران حرفه‌ای در اختیار دارد و می‌تواند از این ظرفیت برای کاهش زمان اجرای پروژه استفاده کند.
انجام موازی برخی فعالیت‌ها، هماهنگی دقیق بین تیم‌های مختلف و حذف زمان‌های مرده، باعث می‌شود پروژه زودتر از روش‌های سنتی به نتیجه برسد. برای کارفرما، هر ماه زودتر تحویل گرفتن پروژه، معادل کاهش هزینه خواب سرمایه و افزایش سود است.

چرا مدیریت پیمان انتخاب بسیاری از کارفرمایان حرفه‌ای است؟

مدیریت پیمان، مدلی است که در آن مالکیت پروژه ۱۰۰٪ در اختیار کارفرما باقی می‌ماند اما از دانش و تجربه یک تیم حرفه‌ای برای مدیریت اجرا استفاده می‌شود. وظایف کارفرما، مشاور و مدیر پیمان به وضوح تقسیم شده و هرکدام در نقش خود، مسئولیت مشخصی دارند.

اگر سرمایه لازم برای ساخت را دارید و نمی‌خواهید مالکیت ملک را واگذار کنید، در عین حال به دنبال شفافیت مالی، کنترل کیفیت و کاهش درگیری روزمره خود در کارگاه هستید، قرارداد مدیریت پیمان می‌تواند بهترین انتخاب برای پروژه شما باشد؛ چه در نوسازی و بازسازی، چه در ساخت از صفر یک ساختمان جدید.