اصول شهرک سازی ویلایی

یکی از خدماتی که گروه ساختمانی فرکتال به مخاطبان خود ارائه می‌دهد، شهرک‌سازی ویلایی است.شهرک سازی ویلایی به عنوان یکی از الگوهای نوین مسکن در حومه شهرها، ترکیبی از زندگی مستقل ویلایی و امکانات مشترک شهری را فراهم می کند. در این مدل، هر ویلا از چهار طرف باز است و با ساختمان های کناری ارتباط مستقیم ندارد، اما در عین حال ساکنان از مزایای مشاعاتی مانند فضای سبز، امکانات تفریحی، امنیتی و خدمات زیرساختی بهره مند می شوند.

با این حال، احداث یک شهرک ویلایی صرفاً به ساخت واحدهای مسکونی محدود نمی‌شود و برای ایجاد مجموعه‌ای منسجم و استاندارد، رعایت اصول و ضوابط مختلف در مراحل ساخت و بهره‌برداری ضروری است. این ضوابط، ابعاد مختلفی دارند ؛ فرآیند شکل‌گیری شهرک را دربر می‌گیرند و رعایت آن‌ها می‌تواند در نظم، هماهنگی و عملکرد مناسب مجموعه تأثیرگذار باشد. در ادامه این مطلب، مهم‌ترین اصول و ضوابط شهرک ویلایی را بررسی می‌کنیم و ابعاد مختلف این موضوع را از نظر قوانین ساخت، ضوابط طراحی و نحوه اداره شهرک مورد بررسی قرار می‌دهیم.

اصول و ضوابط شهرک ویلایی

به طور معمول شهرک های ویلایی در حومه شهرها یا زمین هایی که دارای وضعیت دایر، بایر یا موات هستند، ساخته خواهند شد. ویلا شهرکی که یکی از اتفاقات نوین در عرصه ساخت و ساز ویلا است. شهرک‌های ویلایی به دلیل امکانات فراوان و متنوعی که داخل آن مجموعه در نظر گرفته شده است می تواند تنها به افراد ساکن آن شهرک خدمات ارائه دهند یا بعضی از آن ها به دلیل امکانات تجاری تفریحی وسیع تر ورود دیگر افراد آزاد است.

بعضی از شهرک های ویلایی علاوه بر امکاناتی مانند: استخر، سونا، پارک بازی و…، دارای امکانات منحصر به فردی هستند از جمله: مرکز خرید چندمنظوره، فودکورد، سالن و مکان های اختصاص یافته برای ورزش های بخصوص، امکانات تفریحی که نیاز به مساحت زیادی دارند مانند: تله کابین، کارتینگ و … است.

تامین نیاز های افراد داخل محوطه شهرک ویلایی باعث استقبال زیادی از افراد به شهرک‌های ویلایی شده است. افراد برای تامین نیازهای سفر خود و همینطور به نوعی صرفه جویی در هزینه ها برای استفاده از امکانات تفریحی و ورزشی، به شهرک های ویلایی رو آورده و آن ها را ترجیح می دهند.

قوانین ویلا‌های شهرکی با دیگر شهرک ویلایی متفاوت است و ویلاهای داخل شهرک ها همگی دارای قوانین یکسان بوده و افراد اجبارا باید این قوانین را رعایت کنند. طراحی شهرک ویلایی به منظور رسیدن به الگویی مناسب از مجتمع‌های مسکونی، از دیرباز مورد بحث و بررسی بوده‌است. در این میان شهرک‌های ویلایی به دلیل بالا بودن حجم مخاطب از اهمیت ویژه‌ای برخوردار هستند.

شهرک‌های ویلایی در ایران نیز در این زمینه از اهمیت منحصر به فردی برخوردار هستند و افرادی که قصد خرید و فروش ویلا و سرمایه‌گذاری در املاک را دارند، ممکن است به اصول شهرک ویلایی دقت نموده و سرمایه‌گذاری خود را بر این اساس انجام دهند. هر چه قدر اصول شهرک ویلایی بر اساس مخاطبان خاصی باشد و در آن از اصول درست لند اسکیپ و معماری استفاده شده باشد، باعث جذب مخاطبان خاص‌تر و در پی آن باعث رضایت مالکان  می شود.

از طرفی، الگوهایی مناسب از ساخت شهرک ویلایی ارائه خواهد شد که می‌تواند زمینه‌ساز طراحی‌های آتی ویلا و شهرک های ویلایی بیشتر اوقات با توجه به موقعیت جغرافیایی ویلا به دسته های مختلف دسته بندی می شوند برای مثال ویلا های شمال کشور را بر اساس موقیعت آن ها به ویلا های جنگلی، ویلا های ساحلی و یا موقیت های مناسب مانند مرکز شهر بودن تقسیم می شوند.

در نتیجه شهرک های ویلایی هم می توانند به دریاها دسترسی داشته باشند و هم به شهر و حتی به جنگل اما در حقیقت اصول شهرک‌های ویلایی با توجه به سبک و موقعیت هر کدام متفاوت خواهد بود.

قوانین شهرک ویلایی و جوانب مختلف آن‌ها

برای بررسی و پیدا کردن شناخت نسبت به قوانین و اصول حاکم بر شهرک ویلایی، لازم است تا آن‌ها از دیدگاه و منظر درستی بشناسیم. این گونه قوانین از دو جنبه قابلیت بررسی دارند. یکی اینکه اساساً این شهرک‌ها بر اساس چه قانونی و چه مجوزی ساخته شده‌اند و به عبارت دیگر قوانین ساخت شهرک ویلایی بر چه اساسی صادر می‌شود و چیست. دیگر اینکه این شهرک ویلایی چطور اداره می‌شود و تعاملات اجتماعی، اداری و حقوقی به چه نحوی صورت می‌گیرد. در نتیجه از 2 دیدگاه مختلف به این موضوع نگاه خواهیم کرد:

• از منظر قوانین حقوقی در اداره شهرک‌ها: بررسی ضوابط مربوط به مدیریت شهرک، حقوق و وظایف مالکان، هزینه‌های مشترک و نحوه حل اختلافات.
  
  
• از منظر قوانین ساخت شهرک‌ها: بررسی مجوزهای قانونی، ضوابط شهرسازی، کاربری زمین و مقررات مربوط به ساخت و احداث ویلاها.

قوانین شهرک ویلایی از نظر حقوقی در زمینه اداره امور

قوانین شهرک ویلایی از نظر حقوقی، چارچوبی برای مدیریت امور مشترک، تعیین حقوق و مسئولیت‌های مالکان و حفظ نظم در مجموعه ایجاد می‌کنند. این قوانین معمولاً بر اساس توافق میان مالکان، اساسنامه و آیین‌نامه داخلی شهرک تنظیم می‌شوند. موضوعاتی مانند مالکیت فضاهای اختصاصی و مشاع، نحوه انتخاب مدیر یا هیئت‌مدیره، پرداخت شارژ و رعایت ضوابط ساخت‌وساز در این چارچوب قرار می‌گیرند. آشنایی با این مقررات به خریداران کمک می‌کند پیش از خرید ویلا، از تعهدات حقوقی و نحوه اداره شهرک آگاه شوند.

نظام حقوقی و مدیریت شهرک‌های ویلایی

یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خریداران در شهرک‌های ویلایی، نحوه مدیریت و قوانین حاکم بر آن است. برخلاف آپارتمان‌ها که مستقیماً تابع قانون تملک آپارتمان‌ها هستند، نظام حقوقی شهرک‌های ویلایی عمدتاً بر پایه توافقات مالکین (ماده ۱۰ قانون مدنی) و اساسنامه داخلی شهرک هستند. در پروژه‌های استانداردی که توسط مجموعه‌های معتبری نظیر گروه ساختمانی فرکتال اجرا می‌شوند، این چارچوب‌های حقوقی از روز اول کاملاً شفاف هستند. به طور کلی، قوانین اداره شهرک در چند بخش کلیدی تعریف می‌شوند:

• مرزهای مالکیت (مفروز در برابر مشاع): در یک شهرک ویلایی، عرصه و اعیانِ خود ویلا (مالکیت مفروز) کاملاً در اختیار و انحصار مالک است. اما خیابان‌ها، فضای سبز مرکزی، تأسیسات عمومی و گیت‌های نگهبانی جزو اموال مشاع محسوب می‌شوند. هیچ مالکی حق ندارد بدون توافق جمعی در این فضاهای مشترک دخل و تصرفی ایجاد کند.
  
  

• اساسنامه و آیین‌نامه داخلی: قلب تپنده نظم در هر شهرک، اساسنامه آن است. این آیین‌نامه که معمولاً با الگوبرداری از قانون تملک آپارتمان‌ها و بومی‌سازی آن برای فضای ویلایی تدوین می‌شود، تکلیف همه‌چیز را روشن می‌کند؛ از ساعات مجاز برای تردد مهمانان و برگزاری مراسم، تا ضوابط نگهداری از حیوانات خانگی و حفظ زیبایی بصری شهرک.
  
  

• هیئت مدیره و مدیریت هزینه‌ها (شارژ): تأمین امنیت ۲۴ ساعته، نگهداری از فضاهای سبز، روشنایی معابر و سرویس تأسیسات نیازمند بودجه‌ای مستمر است که در قالب شارژ شهرک تعریف می‌شود. پرداخت این شارژ برای تمامی واحدها (حتی واحدهای خالی از سکنه) الزامی است. مالکان با تشکیل هیئت مدیره یا انتخاب یک مدیر اجرایی، بر نحوه خرج‌کرد این هزینه‌ها نظارت می‌کنند تا ارزش سرمایه‌گذاری آن‌ها همواره حفظ شود.
  
  

• ضوابط ساخت‌وساز و حفظ هویت بصری: برای حفظ هارمونی معماری در شهرک‌های اصیل، مالکان برای هرگونه تغییر در نمای بیرونی، ارتفاع بنا یا دیوارکشی‌ها، علاوه بر اخذ مجوزهای قانونی (شهرداری و نظام مهندسی)، باید تأییدیه مدیریت شهرک را نیز داشته باشند تا از ساخت‌وسازهای بی ربط و افت کیفیت بصری مجموعه جلوگیری شود.
  
  

قوانین ساخت شهرک‌های ویلایی

همانطور که قبلاً گفته شد، برای به دست آوردن شناخت نسبت به قوانین شهرک ویلایی دانستن مبانی حقوقی لازم است. این مبانی در برخی مواقع به نحوه به وجود آمدن این شهرک‌ها نیز بستگی دارد. یعنی ما بدانیم که زمین این شهرک، از کدام دسته زمین‌های اختصاص یافته به شهرک‌ سازی بوده است. آیا سازنده و متولی امر خصوصی است یا دولتی و مواردی از این دست.

مجوز ساخت شهرک‌های ویلایی مربوط به مناطق خارج از شهرها است، که اصطلاحاً به آن حومه می‌گویند. این مناطق عموماً به 3 دسته کلی تقسیم می‌شوند:

دایر

زمین دایر به زمینی گفته می‌شود که در زمان حاضر مورد بهره‌برداری قرار دارد و آثار عمران و آبادانی در آن دیده می‌شود. وجود ساختمان، باغ، تأسیسات یا فعالیت‌های کشاورزی می‌تواند از نشانه‌های دایر بودن زمین باشد. البته نوع کاربری زمین و مجوزهای قانونی آن نیز در امکان ساخت‌وساز اهمیت دارد؛ بنابراین دایر بودن یک زمین به‌تنهایی به معنای مجاز بودن احداث شهرک ویلایی در آن نیست.

بایر

زمین بایر به زمینی گفته می‌شود که در گذشته سابقه عمران و آبادانی داشته، اما در حال حاضر متروکه یا بدون بهره‌برداری است. برای مثال، ممکن است زمینی پیش‌تر زیر کشت بوده یا تأسیساتی در آن وجود داشته باشد، اما اکنون فعالیتی در آن انجام نشود. با این حال، صرف سابقه آبادانی برای تعیین وضعیت حقوقی زمین کافی نیست و پیش از هرگونه ساخت‌وساز باید مالکیت، کاربری و ضوابط قانونی مربوط به آن بررسی شود.

موات

زمین موات به زمینی گفته می‌شود که سابقه احیا و عمران مؤثر ندارد و آباد نشده است. با این حال، از نظر حقوقی، تعریف و احکام زمین موات به وضعیت مالکیت و مقررات قانونی مربوط بستگی دارد و نمی‌توان هر زمین خالی یا بدون ساختمان را موات دانست. به همین دلیل، امکان تملک، تغییر کاربری یا احداث شهرک ویلایی در این زمین‌ها باید با توجه به قوانین مربوط و نظر مراجع ذی‌صلاح بررسی شود.

این تعاریف فارغ از این هستند که مالک زمین خصوصی است یا دولتی، یعنی مالک تأثیری در نوع زمین ندارد.

پس از شناخت زمین‌هایی که برای شهرک‌ سازی مورد استفاده قرار می‌گیرند، لازم است توضیحاتی پیرامون ضوابط طراحی آن ارائه نماییم.

در مقوله معماری و شهرسازی، قواعدی وجود دارد که به صورت تجربی در طی سالیان طولانی بشر آن‌ها را به دست آورده است. این قواعد در جهت هر چه بهتر شدن نحوه زندگی انسان در جوامع مختلف خود است.

این قواعد بعد از تکمیل شدن طرح کلی، مبنی بر اینکه متراژ کل عرصه اختصاص یافته چقدر است، چه تعداد ویلا در این شهرک مسکونی قرار است ساخته شود و اینکه متراژ و ارتفاع هر یک از این ویلاها چقدر باید باشد. بر اساس این کلیات، ضوابط معماری و شهرسازی را می‌توان برای استفاده صحیح برای اصول شهرک ویلایی و شهرک سازی به کار برد. برای توضیح این ضوابط، بیان می‌کنیم که این قواعد به چه مواردی توجه دارند:

• مساحت کل عرصه
  
  
• مساحت در نظر گرفته شده برای طرح
  
  
• تعداد ویلاهای در نظر گرفته شده
  
  
• مساحت هر یک از ویلاها
  
  
• عرض گذرهای اصلی
  
  
• عرض گذرهای فرعی
  
  
• تعیین حریم هر ویلا بر اساس تعداد نفرات ساکن در آن‌ها
  
  
• تعیین مساحت پارکینگ‌های هر ویلا
  
  
• تعیین مسیر و سیستم فاضلاب
  
  
• تعیین زهکش‌ها و آب‌راه‌ها
  
  
• تعیین محل قرار گرفتن پست برق، گاز و آب و نحوه انتقال مولفه‌های انرژی
  
  
• دسته‌بندی و منطقه‌بندی برای ویلاهایی که هم ارتفاع نیستند.

این نکات تقریباً بخشی از مواردی بود که در قوانین و اصول ساخت شهرک ویلایی به آن‌ها توجه می‌گردد. پروژه ساخت شهرک یک پروژه بسیار سنگین و عظیم است و توجه به مواردی مثل چگونه تامین کردن و رساندن برق و سیم کشی، لوله کشی گاز، استفاده از سیستم تهویه با توجه به منطقه شهرک ویلایی مورد نظر برای و … است و توجه به موارد بسیاری که در ساخت شهرک ویلایی دخیل هستند بسیارند و قطعاً یک تیم مجرب باید روی آن کار کنند.

ضوابط مشاعات در شهرک ویلایی

از مهم ترین اصول طراحی شهرک های ویلایی، رعایت کردن مشاعات ویلایی است در واقع برای ساخت و ساز باید فاصله، حق و حقوق فضاهای مشترک بین چند ویلا بطور مساوی مشخص شود. به عنوان مثال فضاهایی همچون پارکینگ، حیاط ویلا، فضای سبز و …. همینطور، فضاهای سبز و امکانات موجود در محوطه شهرک‌های ویلایی نیز جزو مشاعات محسوب می‌شود.

هر چند در نهایت اتخاذ تصمیم نهایی در رابطه با این موضوع می‌تواند به شرایط توافق و یا تصمیم مجمع شهرک (در صورت وجود) و یا مصوبات هیئت امنا یا هیئت مدیره‌ای که با رأی مالکین انتخاب شده باشند، باز گردد. مشاع بودن فضای سبز به این معناست که نمی‌توانید به تنهایی در ساختار آن تغییری ایجاد کنید مانند: کاشت یا حذف یک گیاه، جابجایی یا حذف هرشیء است.

زمین‌هایی که به ساخت شهرک ویلائی اختصاص می‌دهیم، نیازمند مجوز ساخت شهرک‌های ویلایی هستند و این زمین‌ها همانند موقعیت‌های مناطق ویلایی خارج از شهرها هستند، که اصطلاحاً به آن حومه می‌گویند. ویلاهای شهرکی دارای امنیت فوق العاده بالایی هستند و این امنیت حتی از ویلاهای معمولی نیز بیشتر می باشد، معمولا در ساخت این شهرک ها از سیستم نگهبانی و حراست استفاده می شود که به صورت بیست و چهار ساعته در حال فعالیت هستند و آرامش و امنیت ساکنین را تضمین و فراهم می کنند.

قوانین ساکنان در شهرک ویلایی

ویلا‌های شهرکی دارای قوانین متفاوتی نسبت به ویلا‌های تکی و معمولی است و کسانی که در شهرک‌های ویلایی زندگی می‌کنند باید قوانین موجود در این شهرک ها را رعایت کنند و به حقوق ساکنان دیگر این شهرک ها احترام بگذارند. اینگونه که مشخص است و متوجه شده اید با اینکه این ویلاهای شهرکی ارتباطی با هم ندارند ولی همه ساکنین باید قوانین شهرک ویلایی را رعایت کنند. تقریبا ویلا‌های داخل شهرک همگی توسط یک شرکت یا بعضی از موسسات ساخته می‌شوند و به مشتریان واگذار می‌شوند.

تفاوت شهرک سازی ویلایی و ساخت ویلای مستقل 

جمع‌بندی

شهرک‌سازی ویلایی به برنامه‌ریزی اصولی، رعایت قوانین ساخت‌وساز و مدیریت صحیح فضاهای مشترک نیاز دارد. آشنایی با مجوزهای قانونی، ضوابط طراحی و حقوق ساکنان، به خریداران و سرمایه‌گذاران کمک می‌کند با آگاهی بیشتری تصمیم بگیرند و زمینه ایجاد شهرکی ایمن، منظم و متناسب با نیاز ساکنان را فراهم کنند.