شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟ تفاوت دو سند

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان سندی است که اطلاعات فنی و مشخصات مستند یک ساختمان را ثبت می‌کند و می‌تواند به خریداران و مالکان در بررسی وضعیت ملک کمک کند. این سند با شناسنامه فنی ساختمان تفاوت دارد و از نظر محتوا، کاربرد و فرایند صدور باید جداگانه بررسی شود. در این مقاله، تفاوت این دو سند، اطلاعات درج‌شده در آن‌ها و مراحل دریافت شناسنامه فنی و ملکی ساختمان را بررسی می‌کنیم.

شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

هر ساختمان، مانند هر فرد، دارای مشخصات و اطلاعاتی است که در اسناد مربوط به آن ثبت می‌شود. شناسنامه فنی ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان دو مورد از این اسناد هستند که با وجود شباهت در عنوان، از نظر زمان صدور، مرجع صادرکننده و محتوای اطلاعات با یکدیگر تفاوت دارند.

ساختمان برای طی کردن مراحل قانونی ساخت‌وساز و رسیدن به مرحله بهره‌برداری، باید مجوزهای لازم را دریافت کند. این فرایند از دریافت مجوزهای اولیه و پروانه ساختمان آغاز می‌شود و تا تکمیل ساخت و دریافت گواهی پایان کار ادامه پیدا می‌کند. در این میان، شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان هرکدام اطلاعات مشخصی درباره ویژگی‌ها و وضعیت ساختمان ارائه می‌دهند. در ادامه، تفاوت‌های این دو سند را بررسی می‌کنیم.

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در واقع نوعی مستندسازی از جزئی ترین بخش های ساخت و روش رعایت مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهری در یک ساختمان است. در شناسنامه فنی و ملکی ساختمان تمامی اطلاعات مربوط به بخش معماری، سیستم سازه ای، برق، فاضلاب و آب رسانی و تمامی اطلاعات در زمینه فنی و اجرایی مطرح شده است. همه ی افرادی که در ساخت و اجرای ساختمان نقش داشته اند (از طراحی و اجرا تا نظارت) به صورت کامل در شناسنامه ی فنی و ملکی ساختمان ذکر می شوند. یک شناسنامه‌فنی و ملکی با کیفیت نقش مهمی در بحث قیمت گذاری در ساختمان ها دارد.

 

اهمیت شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

افراد در هنگام خرید یک ساختمان، بعد از بازدید کردن از موارد مختلف نهایتاً ملک دلخواه خود را از نظر قیمت، نقشه و طراحی انتخاب می‎کنند، اما حتی در صورت انجام تحقیق و بررسی بسیار نمی توانند تمامی مشخصات و اطلاعات یک ملک که در ظاهر قابل دیدن نیست ولی بسیار با اهمیت است را دریافت کنند. اطلاعات بسیار مهمی وجود دارند که در ظاهر قابل تشخیص نیست؛ برای مثال:

۱. نوع مالکیت و کاربری ساختمان

۲. معماری و ویژگی های دیوارها و نازک‎‌‌کاری در نما

۳. آسانسور ساختمان و مشخصات فنی آن به صورت دقیق

 

 

تفاوت شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

دو سند تحت عناوین شناسنامه‌فنی ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان وجود دارد؛ بسیاری از افراد به اشتباه این دو را با هم یکسان می دانند اما در عمل این دو با هم تفاوت هایی دارند. در واقع، صدور شنا‌سنامه فنی ساختمان از سال ۹۵ شروع شده است ولی به خاطر تشابه با شناسنامه‌فنی و ملکی ساختمان از نظر عنوان، سوءتفاهم‌هایی ایجاد گردیده است. عمده این تفاوت ها به شرح زیر است:

۱. تفاوت در زمان صادر شدن سند: شنا‌سنامه‌فنی در زمان دریافت پروانه ساخت برای ساختمان و پیش از ساخت صادر می‌شود و دریافت آن طبق قانون اجباری نیست، اما چون اطلاعات کاملی از ساختمان ارائه می کند که شامل اطلاعات معماری، سازه‌ ای و تأسیسات است، برای پیش‌فروش کردن واحدهای ساخته نشده بسیار مفید است. از طرف دیگر، صدور شنا‌سنامه‌فنی و ملکی در هنگام اخذ گواهی پایان کار صورت می گیرد و مجموعه اطلاعاتی کامل‌تر، دقیق تر و فنی تر از شناسنامه فنی ساختمان ارائه می کند. به طور خلاصه، در هنگام صدور پروانه ساخت، شناسنامه‌فنی ساختمان و در هنگام دریافت گواهی پایان کار، شناسنامه‌فنی و ملکی ساختمان صادر و دریافت می شود.

۲ .تفاوت در محتوا: در شناسنامه‌فنی ساختمان اطلاعاتی کلی شامل اطلاعات معماری، سازه‌ ای و تأسیساتی مطرح می‌شود؛ اما در شناسنامه‌فنی و ملکی موضوعاتی مانند رعایت قوانین ملی ساخت و ضوابط شهرسازی نیز مطرح می شود.

تفاوت در مرجع صادرکننده: طبق قانون، شهرداری صادر کننده ی شناسنامه فنی ساختمان و سازمان نظام مهندسی نیز صادر کننده شنا‌‌سنامه فنی و ملکی برای ساختمان است.

 

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

شناسنامه فنی ساختمان یکی از اسناد مرتبط با فرایند ساخت‌وساز است که مشخصات و ویژگی‌های فنی ساختمان را ثبت می‌کند. این سند شامل اطلاعاتی درباره بخش‌های مختلف ساختمان، از جمله معماری، سازه و تأسیسات است و در مرحله پیش از تکمیل پروژه، بر اساس اطلاعات و نقشه‌های مربوط به ساختمان تهیه می‌شود. شناسنامه فنی ساختمان با هدف ثبت مشخصات فنی پروژه و ارائه اطلاعات مستند درباره آن مورد استفاده قرار می‌گیرد و می‌تواند به‌عنوان مرجعی برای شناخت ویژگی‌های ساختمان در مراحل مختلف ساخت‌وساز در نظر گرفته شود.

 

 

اهمیت شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

اهمیت شناسنامه فنی ساختمان در ایجاد شفافیت درباره مشخصات ملک و فراهم کردن زمینه تصمیم‌گیری آگاهانه‌تر برای خریداران است. با دسترسی به اطلاعات ثبت‌شده در این سند، امکان مقایسه مشخصات اعلام‌شده ساختمان با نیازها و انتظارات خریدار فراهم می‌شود و احتمال تصمیم‌گیری صرفاً بر اساس ظاهر ملک کاهش می‌یابد.

این موضوع در پیش‌فروش واحدهای ساختمانی اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا خریدار پیش از تکمیل پروژه و تحویل واحد، می‌تواند از مشخصات فنی اعلام‌شده آن آگاه شود. در نتیجه، شناسنامه فنی ساختمان با افزایش شفافیت اطلاعات در معامله، به خریدار کمک می‌کند تا با شناخت بهتر ویژگی‌های ملک و آگاهی بیشتر از موضوع معامله، درباره خرید آن تصمیم بگیرد.

 

مراحل تهیه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟

برای تهیه شنا‌سنامه فنی و ملکی هر ساختمان باید مراحل زیر طی شود:

۱. دفترچه اطلاعات و پیش‌نویس شناسنامه فنی و ملکی تکمیل شده و همراه با گواهی عدم خلافی تحویل داده شود.

۲. با امور مالی تسویه‌حساب صورت گیرد.

۳. برای ارزیابی کیفیت اجرای ساختمان و بررسی نحوه نظارت مهندس ناظر، توسط سازمان نظام مهندسی ساختمان بازدید صورت می‌گیرد.

۴. شناسنامه فنی و ملکی تهیه و تنظیم شده و به مالک یا نماینده قانونی آن تحویل داده می‌شود.

 

صدور شناسنامه فنی و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

سازمان نظام مهندسی ساختمان در هر استان‌ شناسنامه ی فنی و ملکی را صادر می کند. هم چنین، برای صدور شنا‌سنامه فنی و ملکی مهر و امضای برخی افراد ضروری است مانند طراح معماری، طراح سازه، طراح مکانیک، طراح برق، ناظر معماری، ناظر سازه، ناظر مکانیک، ناظر برق و سازنده.

شنا‌سنامه فنی برای ساختمان اجباری نیست ولی صدور آن به خواست سازندگان اتفاق می افتد و اصولاً بر فرآیند پیش فروش نظارت داشته و کمک کننده است. هر سازنده ‌ای که بخواهد این سند را دریافت کند می ‌تواند بعد از صدور پروانه ساختمان، درخواست صدور شناسنامه ی فنی را از شهرداری کند. باید در ابتدا فرآیند صدور پروانه ساختمان طی شود، سپس سازنده و شخصی که می خواهد پیش خرید بنا را انجام دهد، با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، قراردادی کاملاً رسمی تنظیم کرده و با قرارداد بر اساس شنا‌سنامه فنی موافقت کنند.

 

 

شناسنامه فنی و ملکی در مقررات ملی ساختمان

در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان به شنا‌سنامه فنی و ملکی ساختمان اشاره شده است و مطالب زیر در آن قید شده است:

• مجريان مكلف هستند پس از اتمام كار، براي تهيه شناسنامه فنی و ملكی ساختمان به ترتيبی كه وزارت مسكن و شهرسازی تعيين می نمايد، اطلاعات فنی و ملكی ساختمان، گواهی ناظر و تأییدیه های لازم را در اختيار سازمان نظام مهندسي ساختمان استان قرار دهند. يك نسخه از شناسنامه فنی و ملكی ساختمان در اختيار شهرداری و يا ساير مراجع صدور پروانه برای صدور پايان كار قرار داده می شود.

• هزينه های خدمات مهندسی كه در قالب شناسنامه فنی و ملكی به مالك ساختمان ارائه می شود بر اساس تعرفه ی خدمات فوق كه سالانه به پيشنهاد شورای مركزی سازمان نظام مهندسی به تصويب وزارت مسكن و شهرسازي مي رسد در قالب ماده 37 قانون نظام مهندسی و كنترل ساختمان، دريافت می شود.

• شناسنامه فني و ملكي ساختمان در كليه ی نقل و انتقالات ساختمان هایی كه پس از ابلاغ اين آئين نامه پروانه ساختماني دريافت مي کنند همراه با نقشه هاي چون ساخت بايد تحويل خريدار گردد تا از مشخصات ساختمانی كه خريداری می نمايد، مطلع شود.

• ابعاد، شكل، عناوين و محتوای شناسنامه فني و ملكي ساختمان كه در سراسر كشور يكسان است، توسط وزارت مسكن و شهرسازی تهيه و ابلاغ خواهد شد.

• شهرداری ها و ساير مراجع صدور پروانه ساختمان در مورد ساختمان هايی كه پس از ابلاغ اين آيين نامه براي آن ها پروانه ساختمان صادر می كنند، در زمان خاتمه كار و تقاضاي پايان كار، موظف هستند شناسنامه فنی و ملكی ساختمان را از متقاضی مطالبه و گواهي پايان كار را بر اساس آن صادر نمايند.

 

الزامات اجرایی در صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان

صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان مستلزم بررسی مشخصات فنی و وضعیت اجرای ساختمان و تطبیق آن با نقشه‌های مصوب و ضوابط قانونی است. در این فرایند، مواردی مانند رعایت مقررات ملی ساختمان، مشخصات سازه و تأسیسات و انطباق عملیات اجرایی با الزامات فنی بررسی می‌شوند. همچنین، ارائه مدارک و تأییدیه‌های لازم از سوی مراجع و عوامل مسئول پروژه، در تکمیل فرایند صدور این شناسنامه اهمیت دارد.

 

۱. تهیه نقشه‌های اجرایی دقیق و درست، از بروز خطا در مراحل ساخت‌وساز جلوگیری می‌کند و باعث اجرای صحیح بخش‌های مختلف ساختمان می‌شود.

۲. حضور مجری ذی‌صلاح به‌عنوان مسئول اجرای صحیح ساختمان، به رعایت ضوابط فنی، مقررات ملی ساختمان و اصول ایمنی در مراحل ساخت کمک می‌کند.

۳. نظارت دقیق و ارائه گزارش‌ها و تأییدیه‌های لازم توسط ناظران، باعث شناسایی به‌موقع مشکلات اجرایی و اطمینان از رعایت استانداردهای ساخت‌وساز می‌شود.

۴. به‌کارگیری مصالح و تجهیزات استاندارد، کیفیت و دوام ساختمان را افزایش می‌دهد و از بروز مشکلات ناشی از استفاده از مصالح نامرغوب جلوگیری می‌کند.

۵. انجام کار توسط افراد ماهر و دارای صلاحیت، احتمال خطاهای اجرایی را کاهش می‌دهد و به افزایش کیفیت، ایمنی و سرعت اجرای پروژه کمک می‌کند.

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چه مدارکی دارد؟

برای دریافت شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، باید اطلاعات و مستندات مربوط به مشخصات فنی و روند اجرای پروژه ارائه شود. مدارک موردنیاز ممکن است با توجه به ضوابط استان و نوع ساختمان متفاوت باشد، اما معمولاً اطلاعات مربوط به نقشه‌های مصوب، مشخصات سازه و تأسیسات، گزارش‌های نظارتی و تأییدیه‌های لازم در فرایند بررسی ساختمان اهمیت دارند. برای اطلاع از فهرست دقیق مدارک و نحوه تشکیل پرونده، بهتر است مالک یا مجری ساختمان از سازمان نظام مهندسی ساختمان استان خود استعلام بگیرد.

تفاوت شناسنامه فنی و ملکی ساختمان با پایان کار چیست؟

شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و گواهی پایان کار دو سند متفاوت هستند که کاربرد یکسانی ندارند. گواهی پایان کار پس از بررسی وضعیت ساختمان از نظر ضوابط و الزامات مربوط، توسط مرجع صدور پروانه صادر می‌شود؛ اما شناسنامه فنی و ملکی اطلاعات فنی و مشخصات مستند ساختمان را ثبت می‌کند. بنابراین، این دو سند جایگزین یکدیگر نیستند و هرکدام در فرایند قانونی ساختمان کاربرد خاص خود را دارند.

 

جمع بندی

در اسناد مربوط به ساختمان دو سند تحت عناوین شنا‌سنامه‌فنی و ملکی ساختمان و شناسنامه فنی ساختمان موجود است. این دو شناسنامه با هم تفاوت هایی دارند و توجه به این تفاوت ها ضروری است. کاربرد اصلی شنا‌سنامه فنی ساختمان انجام و تسهیل پیگیری‌های حقوقی بین خریدار و فروشنده است؛ پس از اتمام کار ساخت و تحویل واحد خریداری شده به خریدار، خریدار می تواند این سند را با ساختمان ساخته شده انطباق دهد و اگر مغایرتی وجود داشته باشد، از طریق فرآیند های قانونی پیگیری کند.

به طور کلی اگر فردی بخواهد ساختمانی را بخرد یا تغییراتی در آن ایجاد کند باید حتماً اطلاعات جامعی در مورد آن داشته باشد که این اطلاعات شامل مشخصات فنی ساختمان است و برای دستیابی به این اطلاعات لازم است تا از مشخصات فنی و ملکی ساختمان کمک بگیرد. توجه به قانون دریافت شنا‌سنامه‌فنی و ملکی ساختمان بسیار مهم است و عدم توجه به آن باعث بی کیفیت شدن ساختمان های حاصل می شود. این موضوع در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات اداری) نیز عنوان شده است. با افزایش تعهد و نظارت در جامعه مهندس می توان در این زمینه فرهنگ سازی های لازم را انجام داد