اصول و ضوابط شهرک ویلایی

گروه ساختمانی فرکتال یکی از خدماتی که به مخاطبان خود ارائه می دهد شهرک سازی ویلایی است و در این مطلب قرار است راجب اصول و ضوابط شهرک ویلایی صحبت کنیم. ابتدا از تعریف ویلا شروع می کنیم، ویلا به خانه‌هایی گفته می‌شوند که از چهار طرف ساختمان باز هستند و هیچگونه ارتباطی با ساختمان‌های کناری ندارند.

به طور معمول شهرک های ویلایی در حومه شهرها یا زمین هایی که دارای وضعیت دایر، بایر یا موات هستند، ساخته خواهند شد. ویلا شهرکی که یکی از اتفاقات نوین در عرصه ساخت و ساز ویلا است. شهرک‌های ویلایی به دلیل امکانات فراوان و متنوعی که داخل آن مجموعه در نظر گرفته شده است می تواند تنها به افراد ساکن آن شهرک خدمات ارائه دهند یا بعضی از آن ها به دلیل امکانات تجاری تفریحی وسیع تر ورود دیگر افراد آزاد است.

بعضی از شهرک های ویلایی علاوه بر امکاناتی مانند: استخر، سونا، پارک بازی و…، دارای امکانات منحصر به فردی هستند از از جمله: مرکز خرید چندمنظوره، فودکورد، سالن و مکان های اختصاص یافته برای ورزش های بخصوص، امکانات تفریحی که نیاز به مساحت زیادی دارند مانند: تله کابین، کارتینگ و … است.

تامین نیاز های افراد داخل محوطه شهرک ویلایی باعث استقبال زیادی از افراد به شهرک‌های ویلایی شده است. افراد برای تامین نیازهای سفر خود و همینطور به نوعی صرفه جویی در هزینه ها برای استفاده از امکانات تفریحی و ورزشی، به شهرک های ویلایی رو آورده و آن ها را ترجیح می دهند.

قوانین ویلا‌های شهرکی با دیگر شهرک ویلایی متفاوت است و اویلاهای داخل شهرک ها همگی دارای قوانین یکسان بوده و افراد اجبارا باید این قوانین را رعایت کنند. طراحی شهرک ویلایی به منظور رسیدن به الگویی مناسب از مجتمع‌های مسکونی، از دیرباز مورد بحث و بررسی بوده‌است. در این میان شهرک‌های ویلایی به دلیل بالا بودن حجم مخاطب از اهمیت ویژه‌ای برخوردار هستند.

شهرک‌های ویلایی در ایران نیز در این زمینه از اهمیت منحصر به فردی برخوردار هستند و افرادی که قصد خرید و فروش ویلا و سرمایه‌گذاری در املاک را دارند، ممکن است به اصول شهرک ویلایی دقت نموده و سرمایه‌گذاری خود را بر این اساس انجام دهند. هر چه قدر اصول شهرک ویلایی بر اساس مخاطبان خاصی باشد و در آن از اصول درست لند اسکیپ و معماری استفاده شده باشد، باعث جذب مخاطبان خاص‌تر و در پی آن باعث رضایت مالکان  می شود.

از طرفی، الگوهایی مناسب از ساخت شهرک ویلایی ارائه خواهد شد که می‌تواند زمینه‌ساز طراحی‌های آتی ویلا و شهرک های ویلایی بیشتر اوقات با توجه به موقعیت جغرافیایی ویلا به دسته های مختلف دسته بندی می شوند برای مثال ویلا های شمال کشور را بر اساس موقیعت آن ها به ویلا های جنگلی، ویلا های ساحلی و یا موقیت های مناسب مانند مرکز شهر بودن تقسیم می شوند.

در نتیجه شهرک های ویلایی هم می توانند به دریاها دسترسی داشته باشند و هم به شهر و حتی به جنگل اما در حقیقت اصول شهرک‌های ویلایی با توجه به سبک و موقعیت هر کدام متفاوت خواهد بود.

قوانین شهرک ویلایی و جوانب مختلف آن‌ها

برای بررسی و پیدا کردن شناخت نسبت به قوانین و اصول حاکم بر شهرک ویلایی، لازم است تا آن‌ها از دیدگاه و منظر درستی بشناسیم. این گونه قوانین از دو جنبه قابلیت بررسی دارند. یکی اینکه اساساً این شهرک‌ها بر اساس چه قانونی و چه مجوزی ساخته شده‌اند و به عبارت دیگر قوانین ساخت شهرک ویلایی بر چه اساسی صادر می‌شود و چیست. دیگر اینکه این شهرک ویلایی چطور اداره می‌شود و تعاملات اجتماعی، اداری و حقوقی به چه نحوی صورت می‌گیرد. در نتیجه از 2 دیدگاه مختلف به این موضوع نگاه خواهیم کرد:

• از منظر قوانین حقوقی در اداره شهرک‌ها
• از منظر قوانین ساخت شهرک‌ها

قوانین شهرک ویلایی از نظر حقوقی در زمینه اداره امور

در اینجا قصد داریم تا پیرامون مسائل حقوقی یک شهرک مسکونی صحبت کنیم. قوانینی که در آن مشخص می‌شود که چه کسانی حق تصمیم‌گیری درباره مسائل به وجود آمده در شهرک را دارند. اینکه روند قانونی و حقوقی تغییرات در ساختمان‌ها، یا حتی فضاهای عمومی به چه شکل است. اگر مالکی بخواهد فضاسازی حیاط خود را تغییر دهد چه موانعی بر سر راه او وجود دارد.

قوانین ساخت شهرک‌ها

همانطور که قبلاً گفته شد، برای به دست آوردن شناخت نسبت به قوانین شهرک ویلایی دانستن مبانی حقوقی لازم است. این مبانی در برخی مواقع به نحوه به وجود آمدن این شهرک‌ها نیز بستگی دارد. یعنی ما بدانیم که زمین این شهرک، از کدام دسته زمین‌های اختصاص یافته به شهرک‌ سازی بوده است. آیا سازنده و متولی امر خصوصی است یا دولتی و مواردی از این دست.

مجوز ساخت شهرک‌های ویلایی مربوط به مناطق خارج از شهرها است، که اصطلاحاً به آن حومه می‌گویند. این مناطق عموماً به 3 دسته کلی تقسیم می‌شوند:

• دایر
• بایر
• موات

دایر

به زمین‌هایی که در آن‌ها ساختمان وجود دارد و در حال استفاده هستند گفته می‌شود.

بایر

زمین‌هایی که پیش از این دایر بوده‌اند اما الان نیستند. در ضمن امکان دایر شدن را دارند.

موات

به زمین هایی گفته می‌شود که فاقد هر گونه سابقه عمرانی هستند.

این تعاریف فارغ از این هستند که مالک زمین خصوصی است یا دولتی، یعنی مالک تأثیری در نوع زمین ندارد.

پس از شناخت زمین‌هایی که برای شهرک‌ سازی مورد استفاده قرار می‌گیرند، لازم است توضیحاتی پیرامون ضوابط طراحی آن ارائه نماییم.

در مقوله معماری و شهرسازی، قواعدی وجود دارد که به صورت تجربی در طی سالیان طولانی بشر آن‌ها را به دست آورده است. این قواعد در جهت هر چه بهتر شدن نحوه زندگی انسان در جوامع مختلف خود است.

این قواعد بعد از تکمیل شدن طرح کلی، مبنی بر اینکه متراژ کل عرصه اختصاص یافته چقدر است، چه تعداد ویلا در این شهرک مسکونی قرار است ساخته شود و اینکه متراژ و ارتفاع هر یک از این ویلاها چقدر باید باشد. بر اساس این کلیات، ضوابط معماری و شهرسازی را می‌توان برای استفاده صحیح برای اصول شهرک ویلایی و شهرک سازی به کار برد. برای توضیح این ضوابط، بیان می‌کینم که این قواعد به چه مواردی توجه دارند:

• مساحت کل عرصه
• مساحت در نظر گرفته شده برای طرح
• تعداد ویلاهای در نظر گرفته شده
• مساحت هر یک از ویلاها
• عرض گذرهای اصلی
• عرض گذرهای فرعی
• تعیین حریم هر ویلا بر اساس تعداد نفرات ساکن در آن‌ها
• تعیین مساحت پارکینگ‌های هر ویلا
• تعیین مسیر و سیستم فاضلاب
• تعیین زهکش‌ها و آب‌راه‌ها
• تعیین محل قرار گرفتن پست برق، گاز و آب و نحوه انتقال مولفه‌های انرژی
• دسته‌بندی و منطقه‌بندی برای ویلاهایی که هم ارتفاع نیستند.

این نکات تقریباً بخشی از مواردی بود که در قوانین و اصول ساخت شهرک ویلایی به آن‌ها توجه می‌گردد. پروژه ساخت شهرک یک پروژه بسیار سنگین و عظیم است و توجه به مواردی مثل چگونه تامین کردن و رساندن برق و سیم کشی، لوله کشی گاز، استفاده از سیستم تهویه با توجه به منطقه شهرک ویلایی مورد نظر برای و … است و توجه به موارد بسیاری که در ساخت شهرک ویلایی دخیل هستند بسیارند و قطعاً یک تیم مجرب باید روی آن کار کنند.

از مهم ترین اصول طراحی شهرک های ویلایی، رعایت کردن مشاعات ویلایی است در واقع برای ساخت و ساز باید فاصله، حق و حقوق فضاهای مشترک بین چند ویلا بطور مساوی مشخص شود. به عنوان مثال فضاهایی همچون پارکینگ، حیاط ویلا، فضای سبز و …. همینطور، فضاهای سبز و امکانات موجود در محوطه شهرک‌های ویلایی نیز جزو مشاعات محسوب می‌شود.

هر چند در نهایت اتخاذ تصمیم نهایی در رابطه با این موضوع می‌تواند به شرایط توافق و یا تصمیم مجمع شهرک (در صورت وجود) و یا مصوبات هیئت امنا یا هیئت مدیره‌ای که با رأی مالکین انتخاب شده باشند، باز گردد. مشاع بودن فضای سبز به این معناست که نمی‌توانید به تنهایی در ساختار آن تغییری ایجاد کنید مانند: کاشت یا حذف یک گیاه، جابجایی یا حذف هرشیء است.

زمین‌هایی که به ساخت شهرک ویلائی اختصاص می‌دهیم، نیازمند مجوز ساخت شهرک‌های ویلایی هستند و این زمین‌ها همانند موقعیت‌های مناطق ویلایی خارج از شهرها هستند، که اصطلاحاً به آن حومه می‌گویند. ویلاهای شهرکی دارای امنیت فوق العاده بالایی هستند و این امنیت حتی از ویلاهای معمولی نیز بیشتر می باشد، معمولا در ساخت این شهرک ها از سیستم نگهبانی و حراست استفاده می شود که به صورت بیست و چهار ساعته در حال فعالیت هستند و آرامش و امنیت ساکنین را تضمین و فراهم می کنند.

قوانین ساکنان در شهرک ویلایی

ویلا‌های شهرکی دارای قوانین متفاوتی نسبت به ویلا‌های تکی و معمولی است و کسانی که در شهرک‌های ویلایی زندگی می‌کنند باید قوانین موجود در این شهرک ها را رعایت کنند و به حقوق ساکنان دیگر این شهرک ها احترام بگذارند. اینگونه که مشخص است و متوجه شده اید با اینکه این ویلاهای شهرکی ارتباطی با هم ندارند ولی همه ساکنین باید قوانین شهرک ویلایی را رعایت کنند. تقریبا ویلا‌های داخل شهرک همگی توسط یک شرکت یا بعضی از موسسات ساخته می‌شوند و به مشتریان واگذار می‌شوند.