مقررات و جواز ساختمان سازی در تهران

در مقررات و جواز ساختمان سازی شهرداری ها سندی را برای اجازه انجام ساخت یا بازسازی صادر می‌کنند که به این سند پروانه یا جواز ساخت می‌گویند. یکی از مراحل مهم ساخت و ساز یک بنا دریافت پروانه ساخت آن می‌باشد که دلایل مختلفی برای دریافت آن وجود دارد. اگر مالک ساختمان اقدام به دریافت پروانه نکند مشکلاتی را پیش رو خواهد داشت.

در واقع دلایل دریافت مجوز یا پروانه ساخت مواردی مانند دریافت وام بانکی، اطمینان داشتن از احداث و ساخت ساختمان طبق مقررات فنی و مهندسی و آیین نامه های شهرسازی، جلوگیری از هدر رفتن هزینه‌ های بالا در ساخت و ساز، بیمه کردن تمامی افراد شاغل در ساختمان، بهره مندی از تجربیات تخصصی مهندسین ناظر در زمان ساخت، جلوگیری از وارد شدن خسارت و آسیب به بنا ها و ملک‌ های اطراف ساختمان و …. در گذشته سند های مختلفی به عنوان جواز های ساختمان سازی برای ساختمان صادر می‌شد. اما امروزه در اکثر شهر ها شناسنامه ساختمان صادر می‌شود.

شناسنامه ای که برای ساختمان طبق مقررات و جواز ساختمان سازی صادر می‌شود شامل مشخصات صادرکننده آن، مشخصات مالک، محل ساخت ملک، مهندسین ناظر بر ساختمان و … می‌باشد. در واقع جواز ساخت به مالک یا پیمانکار این اجازه را می‌دهد که انجام پروژه ساخت و ساز را در چارچوب مشخصی انجام دهد. توجه داشته باشید که برای احداث هرگونه ساختمان باید جواز ساخت آن را دریافت کنیم.

در پروانه ای که مطابق مقررات و جواز ساختمان سازی برای ساخت دریافت می‌کنید اطلاعاتی در مورد ساختمانی که قرار است ساخته شود وجود دارد. مساحت بنای ساختمان، اسم مهندس های ناظر، تاریخ صادر شدن پروانه، پلاکی که برای ملک ثبت شده است، کروکی بنا، تعداد طبقه های ساختمان و … اطلاعاتی هستند که در پروانه ثبت می‌شوند.

مراحل صدور پروانه و جواز های ساختمان سازی

مقررات و جواز ساختمان سازی مراحلی دارد که برای انجام پروژه ساخت بنا باید این مراحل را طی کنیم. مراحل صدور پروانه عبارتند از: تشکیل پرونده: در این مرحله مالک ساختمان تمامی مدارک مورد نیاز را برای تشکیل پرونده به دفاتر خدمات الکترونیکی می‌برد. مالک پس از تشکیل پرونده درخواست بازدید از ملک را برای گزارش ابعاد ملک،  بنای موجود و عرض گذر می‌کند.

تایید کروکی زمین توسط مامور شهرداری انجام می شود. دستور نقشه ساختمان: در این مرحله پس از بازدید از زمین و تایید آن دستور طراحی نقشه برای ساختمان ارسال می‌شود. در دستور نقشه اطلاعاتی مانند تعداد طبقات، مساحت هر طبقه و اصلاحی شهرداری وجود دارد. طراحی نقشه: در این مرحله مالک برای طراحی نقشه معماری به مهندس معمار مراجعه می‌کند و مهندس طراح با توجه به دستور نقشه، ضوابط آتش نشانی، ضوابط شهرداری و نیاز های مالک نقشه ساختمان را طراحی می‌کند.

مرحله بعدی برای صدور پروانه طبق مقررات و جواز ساخت پرداخت عوارض است. پس از تایید نقشه نوبت به پرداخت عوارض می‌رسد. پرداخت عوارض همان هزینه تخریب و نوسازی می‌باشد. تهیه مدارک پیش نویس: در این مرحله بعد از پرداخت عوارض و تاییدیه آن باید مدارک پیش نویس را آماده کنید. برای تهیه مدارک پیش نویس مالک به دفاتر مربوطه مراجعه کرده و فرم درخواست ناظر را پر می‌کند.

پس از تعیین ناظر از سوی دفتر خدمات مربوطه مالک باید با ناظر پروژه قرارداد تعیین کند و به انضمام قرارداد باید تعهد رعایت اصلاحی، برگ سبز و تاییدیه ناظر را به دفتر خدمات تحویل دهد. مرحله آخر برای دریافت پروانه ساخت طبق مقررات و جواز ساختمان سازی چاپ و صدور پروانه ساخت می باشد. پس از تهیه مدارک پیش نویس و تایید چهار رشته پروانه یا جواز ساختمان سازی صادر می‌شود.

قوانین و مقررات ساختمان سازی در تهران

مقررات و جواز ساختمان سازی در تهران شامل موارد زیادی می‌شود که کارفرما برای ساخت و ساز باید آنها را رعایت کند. یکی از مهمترین ضوابط ساخت و ساز در تهران توجه به میزان تراکم می‌باشد. طبق قوانینی که شهرداری تهران تعیین نموده قانون تراکم این اجازه را به ما می‌دهد که می‌توانیم به جای داشتن خانه ی قدیمی و کوچک، آپارتمانی چند طبقه داشته باشیم.

شهرداری تهران برای تعیین اندازه تراکم برای هر منطقه قوانینی را تعیین کرده است. در واقع تراکم به معنی تمامی بناهایی که در یک ساختمان هستند می‌باشد که به دو صورت خالص و ناخالص تقسیم بندی می‌شود. منظور از تراکم خالص تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر مساحت زمین های مسکونی در همان منطقه است. و تراکم ناخالص بیانگر تعداد جمعیت یک منطقه تقسیم بر مساحت کل زمین در آن منطقه می‌باشد.

همچنین در مقررات و جواز ساخت ساختمان در تهران شهرداری دو نوع تراکم ساختمانی و جمعیتی تعریف کرده است. که تراکم جمعیتی به معنای افراد ساکن در هر هکتار می‌باشد. تراکم ساختمانی نشان دهنده این است که در چند متر از زمین خود می‌توانید ساخت و ساز انجام دهید. تراکم ساختمانی به صورت درصد بیان می‌شود.

به صورت کلی قوانین تراکم در شهر تهران در سه دسته قانون سطح باز و سطح اشغال بنا، قوانین میزان پیشروی در شهرداری تهران، قانون پارکینگ در شهرداری تهران قرار می‌گیرند که در ادامه مطلب عنوان می‌شوند. از دیگر مقررات و جواز ساختمان سازی در شهر تهران رعایت تعداد طبقات مجاز برای ساخت و ساز می‌باشد. تعداد مجاز طبقات بستگی به نوع پهنه و کاربری ساختمان دارد. برای مثال تعداد طبقات یک ساختمان بسته به منطقه و نوع ساختمان مسکونی می‌تواند از 2 تا 12 طبقه ساخته شود.

قوانین پارکینگ و ضوابط جواز ساختمان سازی در تهران

طبق مقررات و جواز ساختمان سازی در شهر تهران برای محاسبه تراکم ابتدا باید به مساحتی که در سند مالکیت نوشته شده مراجعه کنیم. تراکم ساختمانی در هر منطقه متفاوت است. در قوانین شهرداری پارکینگ نیز قوانین خاص خود را دارد و تعداد پارکینگ هایی که برای هر ساختمان یا مجتمع نیاز هست متفاوت است. تعداد پارکینگ ها باید حداقل برابر با تعداد کاربری و طبق ضوابط محاسبه شود.

از قوانین پارکینگ که شهرداری برای جواز ساختمان سازی در تهران معین کرده است می‌توان به این موارد اشاره کرد: قرار گرفتن درب پارکینگ در پخ تقاطع دو گذر ممنوع می‌باشد. زمانی که پارکینگ در زیرزمین واقع می‌شود شیب رمپ حداکثر 15 درصد می‌باشد و مقدار شیب در ابتدا و انتهای پارکینگ حداکثر 10 درصد باشد. حداقل عرض درب ورودی پارکینگ برای ساختمان کمتر از 25 واحد 3 متر و برای ساختمان بیشتر از 25 واحد یا مساحت 1000 متر مربع که یک ورودی دارد حداقل 5 متر می‌باشد.

حداقل ارتفاع مفید برای ورودی پارکینگ های مسقف 240 سانتی متر بدون لوله ها و کانال های تاسیساتی می‌باشد. حداقل عرض مفید شیب رمپ در پارکینگ هایی که تعداد واحدشان کمتر از 25 واحد است 3.5 متر و برای پارکینگ هایی که از 25 واحد بیشتر یا مساحت 1000 متر مربع با یک ورودی دارند 5 متر می‌باشد.

از هر گذر ماشین رو فقط یک درب ورودی پارکینگ مجاز می‌باشد اما اگر بر زمین بیش از 20 متر باشد دو درب نیز مانعی ندارد. برای ملک هایی که دارای چند بر می‌باشند از هر گذر ماشین رو فقط یک راه مجاز می‌باشد و اگر یک گذر فقط ماشین رو می‌باشد عرض گذر دیگر می‌تواند کمتر باشد. برای افراد معلول حداقل عرض محل پارک ماشین 3.5 متر است و ….

اصول ساخت و ساز و مقررات و جواز ساختمان سازی

مقررات و جواز ساختمان سازی بر اساس استاندارد های شهرداری تعیین می‌شوند و مطابق با قوانینی که مطرح می‌کند اجرا می‌شوند. هم اکنون به برخی از قوانین که شهرداری برای ساخت و ساز تعیین می‌کند می پردازیم. در ساختمان های مسکونی برای افزایش بهره وری اگر مساحت و ابعاد پاسیو از استاندارد های تعیین شده کمتر باشد، سطح آنها جزء زیربنا و تراکم حساب نمی شود.

برای زمین هایی با مساحت عرصه 200 متر مربع و بیشتر، مساحت فضاهای اصلی مانند نشیمن، هال، پذیرایی و اتاق خواب حداقل باید 12 متر با عرض 3 متر باشد. برای زمین هایی با مساحت عرصه 200 متر مربع و بیشتر حداقل مساحت مورد نیاز برای آشپزخانه 6 متر با عرض 2 متر می‌باشد.

برای زمین هایی با مساحت عرصه کمتر از 200 متر مربع حداقل مساحت مورد نیاز برای اتاق های اصلی مانند هال، نشیمن، اتاق خواب و پذیرایی 6 درصد از مساحت پس از اصلاحی با عرض حداقل 2 متر می‌باشد. برای زمین هایی با مساحت عرصه کمتر از 200 متر مربع حداقل مساحت مورد نیاز برای آشپزخانه 3 درصد از مساحت عرصه پس از اصلاحی و عرض حداقل 2 متر می‌باشد.